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Maison 2 pièces 112 m²

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface112m²
Coût Total133 600€
Loyer Annuel9 887€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 607,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 112 m²

Idéal investisseur! Maison en plein centre de Romilly sur Seine distribuée en 2 lots F2, le tout fait 107m² habitable, 53m² environ chaque F2. Au RDCH: Séjour, cuisine, une salle de bain, WC, 1 bureau et 1 chambre. Au 1er étage: Entrée, cuisine, séjour, 1 chambre, salle de bain et WC. L'immeuble est actuellement loué au rez-de-chaussée à 470€/mois HC. Chauffage électrique, quelques travaux à prévoir, le tout sur un terrain commun avec une dépendance et une terrasse de 234m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 68 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Vanessa TAPIA, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 800 703 894

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/07/2024

Consommation énergie primaire : 297 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 300 € et 3 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.512604, 3.723940
Total : 133 600€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 60 160€
Valeur du bien : 128 160€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9887€/an
Fourchette totale : 617€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 13212€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 000 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-58 000€ (-46.0%)
Marge achat-revente :-7 600€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 140,06€
Coût de l'assurance :11 690,00€
Taxe foncière : 988,73€/an
Soit par mois : 82,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 160 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 960€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 80€/m² = 8960€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€/m² = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 928 €
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -65 928 €
Résultat foncier Année 1 : -56 041 €(Déficit de 56 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 768 €/an
Revenus locatifs : +9 887 €
Charges déductibles : -5 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34641.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 887 €65 933 €4 316 €-56 045 €21 400 €34 645 €34 645 €
210 085 €5 656 €4 200 €4 429 €--30 217 €
310 287 €5 536 €4 079 €4 751 €--25 465 €
410 492 €5 411 €3 955 €5 081 €--20 384 €
510 702 €5 282 €3 826 €5 420 €--14 964 €
610 916 €5 150 €3 693 €5 767 €--9 197 €
711 135 €5 012 €3 556 €6 122 €--3 075 €
811 357 €4 870 €3 414 €6 487 €---
911 585 €4 724 €3 268 €6 861 €---
1011 816 €4 572 €3 116 €7 244 €---
1112 053 €4 416 €2 960 €7 637 €---
1212 294 €4 254 €2 798 €8 039 €---
1312 539 €4 087 €2 631 €8 452 €---
1412 790 €3 915 €2 458 €8 876 €---
1513 046 €3 736 €2 280 €9 310 €---
1613 307 €3 552 €2 096 €9 755 €---
1713 573 €3 362 €1 906 €10 211 €---
1813 845 €3 165 €1 709 €10 679 €---
1914 121 €2 962 €1 506 €11 159 €---
2014 404 €2 752 €1 296 €11 652 €---
2114 692 €2 535 €1 079 €12 157 €---
2214 986 €2 311 €855 €12 675 €---
2315 286 €2 080 €623 €13 206 €---
2415 591 €1 840 €384 €13 751 €---
2515 903 €1 593 €137 €14 310 €---
TOTAL316 692 €158 708 €62 140 €157 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-6 420 €+8 496 €
2+2 076 €0 €+2 076 €
3+2 076 €0 €+2 076 €
4+2 076 €0 €+2 076 €
5+2 076 €0 €+2 076 €
6+2 076 €0 €+2 076 €
7+2 076 €0 €+2 076 €
8+2 076 €+1 024 €+1 052 €
9+2 076 €+2 058 €+18 €
10+2 076 €+2 173 €-97 €
11+2 076 €+2 291 €-215 €
12+2 076 €+2 412 €-336 €
13+2 076 €+2 536 €-460 €
14+2 076 €+2 663 €-587 €
15+2 076 €+2 793 €-717 €
16+2 076 €+2 926 €-850 €
17+2 076 €+3 063 €-987 €
18+2 076 €+3 204 €-1 128 €
19+2 076 €+3 348 €-1 272 €
20+2 076 €+3 496 €-1 420 €
21+2 076 €+3 647 €-1 571 €
22+2 076 €+3 802 €-1 726 €
23+2 076 €+3 962 €-1 886 €
24+2 076 €+4 125 €-2 049 €
25+2 076 €+4 293 €-2 217 €
Total+51 900 €+47 395 €+4 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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