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Appartement 61 m² à Breil-Sur-Roya

VilleBreil-sur-Roya (06)
Surface61m²
Coût Total119 924€
Loyer Annuel7 778€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 550 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 140,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 1 balcon, Cave

Appartement 3 pièces au 2ème étage de 43.02m2 à rénover, surface au sol 61.72m2 composé de : pièce à vivre, chambre, cuisine ouverte sur salle à manger, wc, salle d'eau, grenier, cave,  balconnet Faire offre !

Ville : Breil-sur-Roya
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.938010, 7.513710
Total : 119 924€
Prix d'acquisition : 69 550€
Travaux : 44 810€
Valeur du bien : 114 360€
Frais de notaire : 5 564€
Coût estimé : 5 564€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7778€/an
Fourchette totale : 482€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 5785€ - 10458€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 339,81 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 728 €
Prix d'achat :69 550 €
Décote à l'achat :-12 178€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-38 196€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 629,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 800,67€
Coût de l'assurance :8 994,30€
Taxe foncière : 777,83€/an
Soit par mois : 64,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs fissurés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 810 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:750€
    Parquet flottant: 15 m² × 50€/m² = 750€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Breil-sur-Roya (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 778 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 924 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 068 €
Revenus locatifs : +7 778 €
Charges déductibles : -50 068 €
Résultat foncier Année 1 : -42 290 €(Déficit de 42 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 258 €/an
Revenus locatifs : +7 778 €
Charges déductibles : -5 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20890.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 208 €(65% de 69 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 644 €/an
Calcul : 45 208 € × 3,636% = 1 644 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 778 €50 072 €4 125 €-42 294 €21 400 €20 894 €20 894 €
27 934 €5 154 €4 016 €2 780 €--18 114 €
38 093 €5 042 €3 904 €3 051 €--15 064 €
48 254 €4 926 €3 788 €3 329 €--11 735 €
58 419 €4 805 €3 668 €3 614 €--8 121 €
68 588 €4 681 €3 543 €3 907 €--4 214 €
78 760 €4 552 €3 414 €4 208 €--6 €
88 935 €4 419 €3 281 €4 516 €---
99 114 €4 280 €3 143 €4 833 €---
109 296 €4 137 €3 000 €5 158 €---
119 482 €3 989 €2 852 €5 493 €---
129 671 €3 836 €2 698 €5 836 €---
139 865 €3 677 €2 539 €6 188 €---
1410 062 €3 513 €2 375 €6 549 €---
1510 263 €3 342 €2 205 €6 921 €---
1610 469 €3 166 €2 029 €7 302 €---
1710 678 €2 984 €1 846 €7 694 €---
1810 891 €2 795 €1 657 €8 097 €---
1911 109 €2 599 €1 461 €8 510 €---
2011 332 €2 397 €1 259 €8 935 €---
2111 558 €2 187 €1 049 €9 371 €---
2211 789 €1 970 €832 €9 820 €---
2312 025 €1 745 €607 €10 280 €---
2412 266 €1 512 €375 €10 753 €---
2512 511 €1 271 €134 €11 240 €---
TOTAL249 141 €133 051 €59 801 €116 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 633 €-6 420 €+8 053 €
2+1 633 €0 €+1 633 €
3+1 633 €0 €+1 633 €
4+1 633 €0 €+1 633 €
5+1 633 €0 €+1 633 €
6+1 633 €0 €+1 633 €
7+1 633 €0 €+1 633 €
8+1 633 €+1 353 €+280 €
9+1 633 €+1 450 €+183 €
10+1 633 €+1 548 €+85 €
11+1 633 €+1 648 €-15 €
12+1 633 €+1 751 €-118 €
13+1 633 €+1 856 €-223 €
14+1 633 €+1 965 €-332 €
15+1 633 €+2 076 €-443 €
16+1 633 €+2 191 €-558 €
17+1 633 €+2 308 €-675 €
18+1 633 €+2 429 €-796 €
19+1 633 €+2 553 €-920 €
20+1 633 €+2 680 €-1 047 €
21+1 633 €+2 811 €-1 178 €
22+1 633 €+2 946 €-1 313 €
23+1 633 €+3 084 €-1 451 €
24+1 633 €+3 226 €-1 593 €
25+1 633 €+3 372 €-1 739 €
Total+40 825 €+34 827 €+5 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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