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Maison 4 pièces 75 m²

VilleTrémuson (22)
Surface75m²
Coût Total109 210€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 886,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 75 m²

Contrat NESTENN

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Le terrain de 1000 m² offre un potentiel intéressant pour des aménagements extérieurs.

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2026

Consommation énergie primaire : 392 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 206 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Trémuson
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22440
Coordonnées : 48.521393, -2.849586
Total : 109 210€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 37 390€
Valeur du bien : 103 890€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 541€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6487€ - 9732€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 302,29 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 672 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :-106 172€ (-61.5%)
Marge achat-revente :63 462€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 809,30€
Coût de l'assurance :9 555,87€
Taxe foncière : 794,51€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 390 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 250€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambre:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant pose)
  • Peinture chambre:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:2 400€
    Mise aux normes plomberie et électricité + peinture: 10 m² × 240€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trémuson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 210 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 341 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -42 341 €
Résultat foncier Année 1 : -34 396 €(Déficit de 34 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 951 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -4 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12996.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €42 345 €3 778 €-34 400 €21 400 €13 000 €13 000 €
28 104 €4 856 €3 679 €3 248 €--9 751 €
38 266 €4 753 €3 577 €3 513 €--6 238 €
48 431 €4 647 €3 470 €3 784 €--2 454 €
58 600 €4 537 €3 360 €4 063 €---
68 772 €4 423 €3 247 €4 349 €---
78 948 €4 306 €3 129 €4 642 €---
89 126 €4 183 €3 007 €4 943 €---
99 309 €4 057 €2 880 €5 252 €---
109 495 €3 926 €2 749 €5 569 €---
119 685 €3 791 €2 614 €5 895 €---
129 879 €3 650 €2 473 €6 229 €---
1310 076 €3 505 €2 328 €6 572 €---
1410 278 €3 354 €2 178 €6 924 €---
1510 483 €3 198 €2 022 €7 285 €---
1610 693 €3 037 €1 860 €7 656 €---
1710 907 €2 870 €1 693 €8 037 €---
1811 125 €2 697 €1 520 €8 429 €---
1911 348 €2 517 €1 341 €8 830 €---
2011 575 €2 332 €1 155 €9 243 €---
2111 806 €2 139 €963 €9 667 €---
2212 042 €1 940 €764 €10 102 €---
2312 283 €1 734 €557 €10 549 €---
2412 529 €1 521 €344 €11 008 €---
2512 779 €1 299 €123 €11 480 €---
TOTAL254 486 €121 618 €54 809 €132 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €+483 €+1 185 €
6+1 668 €+1 305 €+363 €
7+1 668 €+1 393 €+275 €
8+1 668 €+1 483 €+185 €
9+1 668 €+1 576 €+92 €
10+1 668 €+1 671 €-3 €
11+1 668 €+1 768 €-100 €
12+1 668 €+1 869 €-201 €
13+1 668 €+1 971 €-303 €
14+1 668 €+2 077 €-409 €
15+1 668 €+2 186 €-518 €
16+1 668 €+2 297 €-629 €
17+1 668 €+2 411 €-743 €
18+1 668 €+2 529 €-861 €
19+1 668 €+2 649 €-981 €
20+1 668 €+2 773 €-1 105 €
21+1 668 €+2 900 €-1 232 €
22+1 668 €+3 031 €-1 363 €
23+1 668 €+3 165 €-1 497 €
24+1 668 €+3 302 €-1 634 €
25+1 668 €+3 444 €-1 776 €
Total+41 700 €+39 860 €+1 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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