Maison 7 pièces 210 m²

VilleSaint-Germain-de-Prinçay (85)

Surface210m²

Coût Total303 510€

Loyer Annuel17 341€

Rentabilité5.71%

Cashflow/mois-259€

Prix : 179 500 €

Surface : 210 m²

Prix au m² : 854,76 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 7

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 210 m²

Réf 6731 - SAINT-GERMAIN-DE-PRINCAY - Quartier paisible, proche commerces et services. Vaste maison en pierre d'environ 210 m2, rénovation à terminer, comprenant :

Au rez-de-chaussée : 3 pièces de vie communicantes (19, 23 et 29 m2) + 1 autre pièce ouverte sous rampant (39 m2) offrant beaucoup de possibilité, espace salle d'eau et wc.
A l'étage : dégagement (15 m2), 3 pièces (15, 18 et 38 m2). Exposition plein Sud, tout à l'égout. Terrain attenant, le tout sur environ 700 m2. Prix : 179 500 EUR dont 9 500 EUR d'honoraires agence, soit 170 000 EUR net vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 210 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Germain-de-Prinçay

Département : Vendée

Région : Pays de la Loire

Code postal : 85110

Coordonnées : 46.722230, -1.027798

Total : 303 510€

Prix d'acquisition : 179 500€

Travaux : 109 650€

Valeur du bien : 289 150€

Frais de notaire : 14 360€

Coût estimé : 14 360€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 210m²

Loyer prédit : 6.88€/m²/mois

Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois

Loyer total estimé : 1445€/mois

Loyer annuel estimé : 17341€/an

Fourchette totale : 1119€ - 1866€/mois

Fourchette annuelle : 13429€ - 22394€/an

Rentabilité brute :5.71%

Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.38%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 700,76 €/m²

Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :357 159 €

Prix d'achat :179 500 €

Décote à l'achat :-177 659€ (-49.7%)

Marge achat-revente :53 649€ (15.0%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :303 510€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,05€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.20%

Assurance emprunteur :88,52€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 559,57€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 804,75€

Coût de l'assurance :26 557,13€

Taxe foncière : 1 734,12€/an

Soit par mois : 144,51€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 445,10€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 704,08€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-258,98€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 210 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: surface maison en m² (210 m²)

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: environ 26 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 70 m² total)

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: environ 71 m² (surface totale des pièces de vie)

Raison: État 1/5 - Visible sur photos, espace en rénovation

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité générale

Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie générale

Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles

Quantité: toute la maison

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 650 €(522 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:10 500€
Isolation toiture/combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:26 000€
Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:18 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:10 500€
Rénovation complète chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Salon:10 650€
Rénovation complète salon: 71 m² × 150€/m² = 10650€ (incluant main d'œuvre)
Électricité générale:1 500€
Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Plomberie générale:8 000€
Mise à jour plomberie: toute la maison × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Germain-de-Prinçay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 341 €/an

Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 585 €/an

Base de calcul : Emprunt de 303 510 € à 3.20% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 062 €/an

Calcul : 89 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 650 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 032 €

Revenus locatifs : +17 341 €

Charges déductibles : -122 032 €

Résultat foncier Année 1 : -104 690 €(Déficit de 104 690 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 83 290 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 382 €/an

Revenus locatifs : +17 341 €

Charges déductibles : -12 382 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 960 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83290.44 € reporté.

Prix d'achat du bien : 179 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 243 €/an

Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 341 €	122 041 €	9 595 €	-104 700 €	21 400 €	83 300 €	83 300 €
2	17 688 €	12 130 €	9 333 €	5 559 €	-	-	77 741 €
3	18 042 €	11 859 €	9 063 €	6 182 €	-	-	71 559 €
4	18 403 €	11 580 €	8 784 €	6 822 €	-	-	64 737 €
5	18 771 €	11 292 €	8 496 €	7 478 €	-	-	57 259 €
6	19 146 €	10 995 €	8 199 €	8 151 €	-	-	49 108 €
7	19 529 €	10 688 €	7 892 €	8 841 €	-	-	40 267 €
8	19 920 €	10 371 €	7 575 €	9 548 €	-	-	30 718 €
9	20 318 €	10 044 €	7 247 €	10 274 €	-	-	20 444 €
10	20 724 €	9 706 €	6 910 €	11 018 €	-	-	9 426 €
11	21 139 €	9 357 €	6 561 €	11 782 €	-	-	-
12	21 562 €	8 997 €	6 201 €	12 565 €	-	-	-
13	21 993 €	8 625 €	5 829 €	13 368 €	-	-	-
14	22 433 €	8 241 €	5 445 €	14 192 €	-	-	-
15	22 881 €	7 845 €	5 048 €	15 037 €	-	-	-
16	23 339 €	7 435 €	4 639 €	15 904 €	-	-	-
17	23 806 €	7 013 €	4 216 €	16 793 €	-	-	-
18	24 282 €	6 576 €	3 780 €	17 705 €	-	-	-
19	24 768 €	6 126 €	3 330 €	18 642 €	-	-	-
20	25 263 €	5 661 €	2 864 €	19 602 €	-	-	-
21	25 768 €	5 181 €	2 384 €	20 588 €	-	-	-
22	26 284 €	4 685 €	1 888 €	21 599 €	-	-	-
23	26 809 €	4 173 €	1 376 €	22 636 €	-	-	-
24	27 345 €	3 644 €	848 €	23 701 €	-	-	-
25	27 892 €	3 099 €	302 €	24 794 €	-	-	-
TOTAL	555 445 €	317 365 €	137 805 €	238 080 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 080 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 341 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 642 €	-6 420 €	+10 062 €
2	+3 642 €	0 €	+3 642 €
3	+3 642 €	0 €	+3 642 €
4	+3 642 €	0 €	+3 642 €
5	+3 642 €	0 €	+3 642 €
6	+3 642 €	0 €	+3 642 €
7	+3 642 €	0 €	+3 642 €
8	+3 642 €	0 €	+3 642 €
9	+3 642 €	0 €	+3 642 €
10	+3 642 €	0 €	+3 642 €
11	+3 642 €	+707 €	+2 935 €
12	+3 642 €	+3 769 €	-127 €
13	+3 642 €	+4 010 €	-368 €
14	+3 642 €	+4 257 €	-615 €
15	+3 642 €	+4 511 €	-869 €
16	+3 642 €	+4 771 €	-1 129 €
17	+3 642 €	+5 038 €	-1 396 €
18	+3 642 €	+5 312 €	-1 670 €
19	+3 642 €	+5 592 €	-1 950 €
20	+3 642 €	+5 881 €	-2 239 €
21	+3 642 €	+6 176 €	-2 534 €
22	+3 642 €	+6 480 €	-2 838 €
23	+3 642 €	+6 791 €	-3 149 €
24	+3 642 €	+7 110 €	-3 468 €
25	+3 642 €	+7 438 €	-3 796 €
Total	+91 050 €	+71 424 €	+19 626 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 7 pièces 210 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison 7 pièces 210 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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