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Immeuble 16 pièces 362 m²

VilleMarly (59)
Surface362m²
Coût Total357 060€
Loyer Annuel51 124€
Rentabilité14.32%
Cashflow/mois+1 943€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 500 €
Surface : 362 m²
Prix au m² : 882,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport 4 lots

Vente Immeuble à Marly

Cet immeuble de rapport offre une belle opportunité d?investissement avec un fort potentiel de rentabilité.

D?une surface totale de 362,67 m², il se compose de 4 appartements répartis sur deux niveaux, pour une surface habitable d?environ 270 m².

Composition :

Au 1er étage : Appartement T2 de 51,59 m² Loyer 475 euros Appartement T3 de 79,39 m² Loyer 555 euros

Au 2ème étage : Appartement T2 de 51,59 m² Loyer 465 euros Appartement T3 d?environ 84,52 m² Loyer 630 euros

Chaque logement comprend : Un séjour lumineux Une cuisine Une salle de bains WC indépendants Deux ou trois chambres selon les lots

L?immeuble bénéficie également d?un sous-sol avec cave collective. Référence annonce : MV660 Date de réalisation du diagnostic : 14/11/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Marly
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59770
Coordonnées : 50.349224, 3.545945
Total : 357 060€
Prix d'acquisition : 319 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 331 500€
Frais de notaire : 25 560€
Coût estimé : 25 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 362m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 14.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 4260€/mois
Loyer annuel estimé : 51124€/an
Fourchette totale : 3454€ - 5254€/mois
Fourchette annuelle : 41451€ - 63053€/an
Rentabilité brute :14.32%
Fourchette de rentabilité :11.61% - 17.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 979,87 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :716 711 €
Prix d'achat :319 500 €
Décote à l'achat :-397 211€ (-55.4%)
Marge achat-revente :359 651€ (50.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 783,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :107,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 890,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 049,66€
Coût de l'assurance :32 135,40€
Taxe foncière : 5 112,35€/an
Soit par mois : 426,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 260,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 316,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 943,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 362 m²
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Immeuble - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 4 chauffe-eaux
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes dans les 4 appartements
Quantité: 4 cuisines complètes
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisines fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des salles de bain avec remplacement de robinetterie et peinture
Quantité: 4 salles de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salles de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les chambres des 4 appartements
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les salons des 4 appartements
Quantité: 4 salons (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salons en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 124 €/an
Calcul : 4 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 060 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 285 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 667 €
Revenus locatifs : +51 124 €
Charges déductibles : -30 667 €
Résultat foncier Année 1 : 20 456 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 667 €/an
Revenus locatifs : +51 124 €
Charges déductibles : -18 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 456 €/an
Prix d'achat du bien : 319 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 675 €(65% de 319 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 552 €/an
Calcul : 207 675 € × 3,636% = 7 552 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 124 €30 679 €12 281 €20 445 €---
252 146 €18 356 €11 958 €33 790 €---
353 189 €18 022 €11 624 €35 167 €---
454 253 €17 676 €11 279 €36 576 €---
555 338 €17 318 €10 921 €38 019 €---
656 444 €16 948 €10 550 €39 497 €---
757 573 €16 564 €10 166 €41 010 €---
858 725 €16 166 €9 769 €42 558 €---
959 899 €15 755 €9 357 €44 144 €---
1061 097 €15 329 €8 931 €45 768 €---
1162 319 €14 888 €8 490 €47 431 €---
1263 566 €14 431 €8 034 €49 134 €---
1364 837 €13 958 €7 561 €50 878 €---
1466 134 €13 469 €7 071 €52 665 €---
1567 456 €12 962 €6 564 €54 494 €---
1668 806 €12 437 €6 040 €56 368 €---
1770 182 €11 894 €5 496 €58 288 €---
1871 585 €11 332 €4 934 €60 254 €---
1973 017 €10 749 €4 351 €62 268 €---
2074 477 €10 146 €3 748 €64 331 €---
2175 967 €9 522 €3 124 €66 445 €---
2277 486 €8 875 €2 478 €68 611 €---
2379 036 €8 206 €1 808 €70 830 €---
2480 617 €7 513 €1 115 €73 103 €---
2582 229 €6 796 €398 €75 433 €---
TOTAL1 637 501 €349 994 €178 050 €1 287 508 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 287 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 736 €+6 133 €+4 603 €
2+10 736 €+10 137 €+599 €
3+10 736 €+10 550 €+186 €
4+10 736 €+10 973 €-237 €
5+10 736 €+11 406 €-670 €
6+10 736 €+11 849 €-1 113 €
7+10 736 €+12 303 €-1 567 €
8+10 736 €+12 768 €-2 032 €
9+10 736 €+13 243 €-2 507 €
10+10 736 €+13 730 €-2 994 €
11+10 736 €+14 229 €-3 493 €
12+10 736 €+14 740 €-4 004 €
13+10 736 €+15 264 €-4 528 €
14+10 736 €+15 799 €-5 063 €
15+10 736 €+16 348 €-5 612 €
16+10 736 €+16 910 €-6 174 €
17+10 736 €+17 486 €-6 750 €
18+10 736 €+18 076 €-7 340 €
19+10 736 €+18 680 €-7 944 €
20+10 736 €+19 299 €-8 563 €
21+10 736 €+19 934 €-9 198 €
22+10 736 €+20 583 €-9 847 €
23+10 736 €+21 249 €-10 513 €
24+10 736 €+21 931 €-11 195 €
25+10 736 €+22 630 €-11 894 €
Total+268 400 €+386 252 €+-117 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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