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Ensemble en pierre au grand potentiel

VilleSévérac (44)
Surface116
Coût Total204 042
Loyer Annuel11 719
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 650 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 203,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : mixte, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

en exclusivité, négociation possible, idéalement situé dans un hameau calme proche du bourg, découvrez cet ensemble en pierre, comprenant 3 bâtiments (dont 2 habitations). Alliez le calme de la campagne à la proximité de tout (commerces, écoles, gare avec 17 arrêts/jour et transport scolaire). *Les habitations et dépendance : Maison 1 : .au rez-de-chaussée : pièce de vie salon-séjour avec cheminée insert, coin cuisine, salle d'eau avec wc. .à l'étage : mezzanine desservant deux chambres. Maison 2 : .au rez-de-chaussée : entrée, pièce de vie salon-séjour avec poêle à bois et accès jardin intérieur, cuisine, salle d'eau, 1 chambre de plain-pied, wc. .à l'étage : grand grenier. Dépendance en pierre contiguë : 2 pièces au rez-de-chaussée + grenier entièrement aménageable à l'étage. *Côté extérieur, profitez d'un agréable jardin clos à l'avant et à l'arrière. Juste en face : 1 terrain supplémentaire avec abris. *A noter : Travaux à prévoir. Un très beau potentiel de valorisation, idéal pour un projet familial ou un investissement locatif/gîtes. Ce bien vous est présenté par Delphine Tregret, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/66.pdf

Ville : Sévérac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44530
Coordonnées : 47.559835, -2.080074
Total : 204 042
Prix d'acquisition : 139 650
Travaux : 53 220
Valeur du bien : 192 870
Frais de notaire : 11 172
Coût estimé : 11 172
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11719€/an
Fourchette totale : 790€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 9475€ - 14495€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 725,73 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :200 185
Prix d'achat :139 650
Décote à l'achat :-60 535 (-30.2%)
Marge achat-revente :-3 857€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 042
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :76,52€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 070,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 256,93
Coût de l'assurance :22 954,73
Taxe foncière : 1 171,95€/an
Soit par mois : 97,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 220(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 800
    Isolation toiture/combles: 116 m² × 50€/m² = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sévérac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 042 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 855
Revenus locatifs : +11 719
Charges déductibles : -61 855
Résultat foncier Année 1 : -50 136(Déficit de 50 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 736
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 635 €/an
Revenus locatifs : +11 719
Charges déductibles : -8 635
Résultat foncier Années 2+ : 3 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28735.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 650
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 773(65% de 139 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 301 €/an
Calcul : 90 773 € × 3,636% = 3 301
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 71961 8626 552-50 14221 400 €28 742 €28 742 €
211 9548 4646 3743 490--25 253 €
312 1938 2816 1913 912--21 341 €
412 4378 0926 0014 345--16 996 €
512 6867 8965 8064 790--12 206 €
612 9397 6945 6045 245--6 961 €
713 1987 4855 3955 713--1 248 €
813 4627 2695 1796 193---
913 7317 0474 9576 685---
1014 0066 8174 7267 189---
1114 2866 5794 4897 707---
1214 5726 3334 2438 238---
1314 8636 0803 9908 783---
1415 1605 8183 7289 343---
1515 4645 5473 4579 917---
1615 7735 2673 17710 505---
1716 0884 9792 88911 110---
1816 4104 6802 59011 730---
1916 7384 3722 28212 366---
2017 0734 0541 96413 019---
2117 4153 7251 63513 689---
2217 7633 3851 29514 377---
2318 1183 03494415 084---
2418 4802 67258215 808---
2518 8502 29820716 552---
TOTAL375 378199 73094 257175 64821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 648
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461-6 420+8 881
2+2 4610+2 461
3+2 4610+2 461
4+2 4610+2 461
5+2 4610+2 461
6+2 4610+2 461
7+2 4610+2 461
8+2 461+1 483+978
9+2 461+2 005+456
10+2 461+2 157+304
11+2 461+2 312+149
12+2 461+2 471-10
13+2 461+2 635-174
14+2 461+2 803-342
15+2 461+2 975-514
16+2 461+3 152-691
17+2 461+3 333-872
18+2 461+3 519-1 058
19+2 461+3 710-1 249
20+2 461+3 906-1 445
21+2 461+4 107-1 646
22+2 461+4 313-1 852
23+2 461+4 525-2 064
24+2 461+4 743-2 282
25+2 461+4 966-2 505
Total+61 525+52 694+8 831
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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