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Immeuble - 10 pièce(s) - 316 m²

VilleMontfrin (30)
Surface316m²
Coût Total358 920€
Loyer Annuel35 607€
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+788€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 316 m²
Prix au m² : 693,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Montfrin

VENTE INTERACTIVE

Exclusivité, immeuble de rapport en R+2 à rénover.

Au rdc, un local commercial, 4 pièces, toilette, une cave.

Au demi-palier supérieur, une pièce.

Au 1er étage, un appartement de type 3 avec une chambre, cuisine séparée aménagée-équipée, un salon donnant sur une cour intérieure de 15m² environ.

Au demi-palier supérieur une pièce.

Au 2ième et 3ième niveau greniers à aménager en totalité.

Cette annonce référence 323542 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JONATHAN CARTIER-LANGE (EI) immatriculé au RSAC de NIMES (30000) sous le numéro 81849073200018.

Prix du bien : 219 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2026

Score DPE : 423 kWhEP/m²/an

Score GES : 15 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2733.00 € et 3697.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : JONATHAN CARTIER-LANGE

Ville : Montfrin
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30490
Total : 358 920€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 122 400€
Valeur du bien : 341 400€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 316m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 11.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2967€/mois
Loyer annuel estimé : 35607€/an
Fourchette totale : 2438€ - 3611€/mois
Fourchette annuelle : 29260€ - 43331€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 821,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :891 572 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-672 572€ (-75.4%)
Marge achat-revente :532 652€ (59.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 777,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :104,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 882,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 373,90€
Coût de l'assurance :31 405,50€
Taxe foncière : 3 560,73€/an
Soit par mois : 296,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 967,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 179,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :788,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 423 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE de 423 kWhEP/m²/an, classé G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 316 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur 316 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :122 400 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage performant: 32 fenêtres × 900€ = 28800€ (prix moyen) incluant la pose.
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:40 500€
    Rénovation complète cuisine: 1500€/m² × 15 m² = 22500€, Main d'œuvre: 3000€ = 18000€ (total incluant matériaux et pose).
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€/m² × 2 m² = 6000€ (total incluant matériaux et pose).
  • Chambres:8 100€
    Rénovation complète chambre: 300€/m² × 12 m² = 3600€, Électricité et peinture: 900€ = 4500€.
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 250€/m² × 20 m² = 5000€ (total incluant matériaux et pose).
  • Autres pièces:2 000€
    Rénovation couloir: 200€/m² × 10 m² = 2000€ (total incluant matériaux et pose).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montfrin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 60 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 607 €/an
Calcul : 2 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 122 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 265 €
Revenus locatifs : +35 607 €
Charges déductibles : -139 265 €
Résultat foncier Année 1 : -103 658 €(Déficit de 103 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 865 €/an
Revenus locatifs : +35 607 €
Charges déductibles : -16 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82257.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 607 €139 277 €12 060 €-103 669 €21 400 €82 269 €82 269 €
236 319 €16 556 €11 739 €19 763 €--62 506 €
337 046 €16 225 €11 408 €20 821 €--41 685 €
437 787 €15 882 €11 065 €21 904 €--19 781 €
538 543 €15 528 €10 711 €23 015 €---
639 313 €15 161 €10 344 €24 152 €---
740 100 €14 782 €9 965 €25 318 €---
840 902 €14 389 €9 572 €26 513 €---
941 720 €13 983 €9 166 €27 737 €---
1042 554 €13 563 €8 746 €28 991 €---
1143 405 €13 128 €8 311 €30 277 €---
1244 273 €12 679 €7 862 €31 595 €---
1345 159 €12 213 €7 396 €32 945 €---
1446 062 €11 732 €6 915 €34 330 €---
1546 983 €11 234 €6 417 €35 749 €---
1647 923 €10 719 €5 902 €37 204 €---
1748 881 €10 186 €5 369 €38 695 €---
1849 859 €9 635 €4 818 €40 224 €---
1950 856 €9 065 €4 248 €41 791 €---
2051 873 €8 475 €3 658 €43 398 €---
2152 911 €7 864 €3 047 €45 046 €---
2253 969 €7 233 €2 416 €46 736 €---
2355 048 €6 580 €1 763 €48 469 €---
2456 149 €5 904 €1 087 €50 245 €---
2557 272 €5 205 €388 €52 068 €---
TOTAL1 140 514 €417 198 €174 374 €723 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 723 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 478 €-6 420 €+13 898 €
2+7 478 €0 €+7 478 €
3+7 478 €0 €+7 478 €
4+7 478 €0 €+7 478 €
5+7 478 €+970 €+6 508 €
6+7 478 €+7 246 €+232 €
7+7 478 €+7 595 €-117 €
8+7 478 €+7 954 €-476 €
9+7 478 €+8 321 €-843 €
10+7 478 €+8 697 €-1 219 €
11+7 478 €+9 083 €-1 605 €
12+7 478 €+9 478 €-2 000 €
13+7 478 €+9 884 €-2 406 €
14+7 478 €+10 299 €-2 821 €
15+7 478 €+10 725 €-3 247 €
16+7 478 €+11 161 €-3 683 €
17+7 478 €+11 608 €-4 130 €
18+7 478 €+12 067 €-4 589 €
19+7 478 €+12 537 €-5 059 €
20+7 478 €+13 020 €-5 542 €
21+7 478 €+13 514 €-6 036 €
22+7 478 €+14 021 €-6 543 €
23+7 478 €+14 541 €-7 063 €
24+7 478 €+15 074 €-7 596 €
25+7 478 €+15 620 €-8 142 €
Total+186 950 €+216 995 €+-30 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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