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Maison 2 pièces 41 m²

VilleLadinhac (15)
Surface41m²
Coût Total72 740€
Loyer Annuel3 565€
Rentabilité4.90%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 780,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 41 m²

LADINHAC (15). Jolie petite maison en pierre de 41 m2 avec terrain de 273 m2. Composée de : RDC: une piece de vie. A l'étage: une chambre avec salle d'eau + WC. Au calme.

Surface : 41 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Ladinhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15120
Coordonnées : 44.754345, 2.506410
Total : 72 740€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 38 180€
Valeur du bien : 70 180€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 297€/mois
Loyer annuel estimé : 3565€/an
Fourchette totale : 227€ - 389€/mois
Fourchette annuelle : 2722€ - 4669€/an
Rentabilité brute :4.90%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 156,59 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :47 420 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :-15 420€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-25 320€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 385,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 272,15€
Coût de l'assurance :6 546,60€
Taxe foncière : 356,51€/an
Soit par mois : 29,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 297,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec usure visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 180 €(931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 870€
    Isolation combles: 41 m² × 70€/m² = 2870€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Remplacement parquet: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Ladinhac), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 565 €/an
Calcul : 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 740 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 298 €
Revenus locatifs : +3 565 €
Charges déductibles : -41 298 €
Résultat foncier Année 1 : -37 733 €(Déficit de 37 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 118 €/an
Revenus locatifs : +3 565 €
Charges déductibles : -3 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16332.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 565 €41 300 €2 502 €-37 735 €21 400 €16 335 €16 335 €
23 636 €3 055 €2 436 €582 €--15 753 €
33 709 €2 987 €2 368 €723 €--15 031 €
43 783 €2 916 €2 298 €867 €--14 163 €
53 859 €2 843 €2 225 €1 016 €--13 147 €
63 936 €2 768 €2 149 €1 169 €--11 979 €
74 015 €2 689 €2 071 €1 326 €--10 653 €
84 095 €2 608 €1 990 €1 487 €--9 167 €
94 177 €2 525 €1 906 €1 652 €--7 514 €
104 261 €2 438 €1 819 €1 823 €--5 691 €
114 346 €2 348 €1 730 €1 998 €--3 693 €
124 433 €2 255 €1 637 €2 178 €---
134 521 €2 159 €1 540 €2 363 €---
144 612 €2 059 €1 441 €2 553 €---
154 704 €1 956 €1 337 €2 748 €---
164 798 €1 849 €1 230 €2 949 €---
174 894 €1 738 €1 120 €3 156 €---
184 992 €1 623 €1 005 €3 369 €---
195 092 €1 505 €886 €3 587 €---
205 194 €1 382 €764 €3 812 €---
215 298 €1 255 €636 €4 043 €---
225 404 €1 123 €505 €4 280 €---
235 512 €987 €368 €4 525 €---
245 622 €846 €227 €4 776 €---
255 734 €699 €81 €5 035 €---
TOTAL114 192 €89 912 €36 272 €24 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+749 €-6 420 €+7 169 €
2+749 €0 €+749 €
3+749 €0 €+749 €
4+749 €0 €+749 €
5+749 €0 €+749 €
6+749 €0 €+749 €
7+749 €0 €+749 €
8+749 €0 €+749 €
9+749 €0 €+749 €
10+749 €0 €+749 €
11+749 €0 €+749 €
12+749 €+653 €+96 €
13+749 €+709 €+40 €
14+749 €+766 €-17 €
15+749 €+825 €-76 €
16+749 €+885 €-136 €
17+749 €+947 €-198 €
18+749 €+1 011 €-262 €
19+749 €+1 076 €-327 €
20+749 €+1 144 €-395 €
21+749 €+1 213 €-464 €
22+749 €+1 284 €-535 €
23+749 €+1 357 €-608 €
24+749 €+1 433 €-684 €
25+749 €+1 510 €-761 €
Total+18 725 €+8 392 €+10 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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