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EXCLUSIVITÉ FONCIA – T4 Spécial Investisseur

Bien expiré
VillePontet (84)
Surface65m²
Coût Total141 880€
Loyer Annuel8 156€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 515,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Balcon

Foncia vous propose en exclusivité ce bel appartement T4 idéalement situé à proximité des commerces et des commodités. Il se compose de 3 belles chambres, d'une cuisine séparée, d'un grand séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une salle de bain et d'un WC séparé. Une cave complète l'ensemble. Parking non nominatif au sein de la résidence.

Vendu loué avec un loyer de 720 € charges comprises, il offre un excellent rendement locatif et une rentabilité immédiate. Une opportunité à saisir sans tarder ! - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/avignon-84/agence-immobiliere/ft-languedoc-vaucluse-avignon-florence-1115

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Coordonnées : 43.959847, 4.850863
Total : 141 880€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8156€/an
Fourchette totale : 564€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 9820€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 205,42€
Coût de l'assurance :12 414,50€
Taxe foncière : 815,58€/an
Soit par mois : 67,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 156 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 880 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 716 €
Revenus locatifs : +8 156 €
Charges déductibles : -41 716 €
Résultat foncier Année 1 : -33 560 €(Déficit de 33 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 216 €/an
Revenus locatifs : +8 156 €
Charges déductibles : -6 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12159.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 156 €41 720 €4 908 €-33 565 €21 400 €12 165 €12 165 €
28 319 €6 092 €4 780 €2 227 €--9 937 €
38 485 €5 959 €4 646 €2 527 €--7 411 €
48 655 €5 821 €4 509 €2 834 €--4 576 €
58 828 €5 678 €4 366 €3 150 €--1 426 €
69 005 €5 530 €4 218 €3 475 €---
79 185 €5 377 €4 065 €3 808 €---
89 368 €5 218 €3 906 €4 150 €---
99 556 €5 054 €3 742 €4 502 €---
109 747 €4 884 €3 572 €4 863 €---
119 942 €4 708 €3 396 €5 234 €---
1210 141 €4 526 €3 213 €5 615 €---
1310 344 €4 337 €3 025 €6 007 €---
1410 550 €4 141 €2 829 €6 409 €---
1510 761 €3 939 €2 626 €6 823 €---
1610 977 €3 729 €2 417 €7 248 €---
1711 196 €3 512 €2 199 €7 685 €---
1811 420 €3 287 €1 975 €8 133 €---
1911 648 €3 054 €1 742 €8 595 €---
2011 881 €2 813 €1 500 €9 069 €---
2112 119 €2 563 €1 251 €9 556 €---
2212 361 €2 304 €992 €10 057 €---
2312 609 €2 036 €724 €10 572 €---
2412 861 €1 759 €447 €11 102 €---
2513 118 €1 472 €159 €11 646 €---
TOTAL261 232 €139 509 €71 205 €121 723 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 713 €-6 420 €+8 133 €
2+1 713 €0 €+1 713 €
3+1 713 €0 €+1 713 €
4+1 713 €0 €+1 713 €
5+1 713 €0 €+1 713 €
6+1 713 €+615 €+1 098 €
7+1 713 €+1 142 €+571 €
8+1 713 €+1 245 €+468 €
9+1 713 €+1 351 €+362 €
10+1 713 €+1 459 €+254 €
11+1 713 €+1 570 €+143 €
12+1 713 €+1 685 €+28 €
13+1 713 €+1 802 €-89 €
14+1 713 €+1 923 €-210 €
15+1 713 €+2 047 €-334 €
16+1 713 €+2 174 €-461 €
17+1 713 €+2 305 €-592 €
18+1 713 €+2 440 €-727 €
19+1 713 €+2 578 €-865 €
20+1 713 €+2 721 €-1 008 €
21+1 713 €+2 867 €-1 154 €
22+1 713 €+3 017 €-1 304 €
23+1 713 €+3 172 €-1 459 €
24+1 713 €+3 331 €-1 618 €
25+1 713 €+3 494 €-1 781 €
Total+42 825 €+36 517 €+6 308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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