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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface62m²
Coût Total90 600€
Loyer Annuel8 884€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

GRENOBLE, 89 rue Mallifaud, Spécial investisseur, très belle affaire pour cet appartement de type T3 d'une superficie de 62 m². Il se compose d'une cuisine séparé, séjour, 2 chambres, wc, salle de bain et cave. Ce bien est actuellement loué 482,91 euros HC. DPE: E

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 90 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 84 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8884€/an
Fourchette totale : 577€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 6923€ - 11400€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 726,53€
Coût de l'assurance :7 927,50€
Taxe foncière : 888,36€/an
Soit par mois : 74,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 884 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 429 €
Revenus locatifs : +8 884 €
Charges déductibles : -8 429 €
Résultat foncier Année 1 : 455 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 229 €/an
Revenus locatifs : +8 884 €
Charges déductibles : -4 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 655 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 884 €8 432 €3 026 €452 €---
29 061 €4 151 €2 946 €4 910 €---
39 243 €4 068 €2 862 €5 175 €---
49 427 €3 982 €2 776 €5 446 €---
59 616 €3 892 €2 687 €5 724 €---
69 808 €3 800 €2 595 €6 008 €---
710 004 €3 705 €2 499 €6 300 €---
810 205 €3 606 €2 401 €6 598 €---
910 409 €3 504 €2 299 €6 905 €---
1010 617 €3 399 €2 193 €7 218 €---
1110 829 €3 289 €2 084 €7 540 €---
1211 046 €3 176 €1 971 €7 869 €---
1311 267 €3 060 €1 854 €8 207 €---
1411 492 €2 939 €1 733 €8 553 €---
1511 722 €2 814 €1 608 €8 908 €---
1611 956 €2 685 €1 479 €9 271 €---
1712 195 €2 551 €1 346 €9 644 €---
1812 439 €2 413 €1 207 €10 026 €---
1912 688 €2 270 €1 064 €10 418 €---
2012 942 €2 122 €916 €10 820 €---
2113 201 €1 969 €763 €11 232 €---
2213 465 €1 811 €605 €11 654 €---
2313 734 €1 647 €441 €12 087 €---
2414 009 €1 478 €272 €12 531 €---
2514 289 €1 303 €97 €12 986 €---
TOTAL284 545 €78 063 €43 727 €206 482 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €+136 €+1 730 €
2+1 866 €+1 473 €+393 €
3+1 866 €+1 552 €+314 €
4+1 866 €+1 634 €+232 €
5+1 866 €+1 717 €+149 €
6+1 866 €+1 802 €+64 €
7+1 866 €+1 890 €-24 €
8+1 866 €+1 980 €-114 €
9+1 866 €+2 071 €-205 €
10+1 866 €+2 165 €-299 €
11+1 866 €+2 262 €-396 €
12+1 866 €+2 361 €-495 €
13+1 866 €+2 462 €-596 €
14+1 866 €+2 566 €-700 €
15+1 866 €+2 672 €-806 €
16+1 866 €+2 781 €-915 €
17+1 866 €+2 893 €-1 027 €
18+1 866 €+3 008 €-1 142 €
19+1 866 €+3 125 €-1 259 €
20+1 866 €+3 246 €-1 380 €
21+1 866 €+3 370 €-1 504 €
22+1 866 €+3 496 €-1 630 €
23+1 866 €+3 626 €-1 760 €
24+1 866 €+3 759 €-1 893 €
25+1 866 €+3 896 €-2 030 €
Total+46 650 €+61 945 €+-15 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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