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Appartement à vendre

VilleSaint-Priest (69)
Surface77
Coût Total157 900
Loyer Annuel11 669
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon

Nouvelle Exclusivité Laforêt Saint-Priest ! Dans une résidence fermée et sécurisée disposant de nombreux espaces verts et zones de jeux pour les plus petits, venez découvrir ce lumineux T4 de 77 m² idéalement placé au coeur de toutes commodités (commerces, écoles et transports ..) Situé au 1-er étage avec ascenseur, cet appartement fonctionnel se compose d'une belle cuisine avec accès direct à la loggia , d'un salon, d'une salle à manger (possibilité 3 ème chambre) de 2 belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Toutes les pièces bénéficient de fenêtre pvc double vitrage et de volets roulants motorisés. Vous apprécierez l'accès du tramway T2 et bus à proximité de la résidence ainsi que la proximité du château de Saint-Priest à 700 mètres. Le bien est complété d'une cave au sous sol de la résidence. Stationnement libre et facile dans la copropriété. A découvrir absolument ! N'hésitez pas à nous contacter. Copropriété de 1662 lots - dont 836 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1776.00 euros.

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.694310, 4.951118
Total : 157 900
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 17 500
Valeur du bien : 147 500
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11669€/an
Fourchette totale : 807€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9679€ - 14067€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 323,9 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 941
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-48 941 (-27.4%)
Marge achat-revente :21 041€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 442,48
Coût de l'assurance :13 816,25
Taxe foncière : 1 166,88€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 972,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct, besoin de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct, besoin de rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 500(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre).
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 1 × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre).
  • Chambres:1 500
    Peinture 2 chambres (20 m²): 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre).
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (adaptation régionale non nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 092
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -26 092
Résultat foncier Année 1 : -14 423(Déficit de 14 423 €)
Imputable sur revenu global : 14 423
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 592 €/an
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -8 592
Résultat foncier Années 2+ : 3 077 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 66926 0975 101-14 42814 428 €--
211 9028 4594 9643 443---
312 1408 3174 8213 823---
412 3838 1704 6744 213---
512 6318 0184 5224 613---
612 8837 8614 3655 023---
713 1417 6984 2035 443---
813 4047 5314 0355 873---
913 6727 3573 8626 315---
1013 9457 1783 6836 767---
1114 2246 9933 4987 231---
1214 5096 8023 3077 706---
1314 7996 6053 1098 194---
1415 0956 4012 9068 694---
1515 3976 1902 6959 206---
1615 7055 9732 4779 732---
1716 0195 7482 25210 271---
1816 3395 5152 02010 824---
1916 6665 2751 78011 391---
2016 9995 0271 53111 972---
2117 3394 7711 27512 569---
2217 6864 5061 01013 180---
2318 0404 23273713 808---
2418 4013 94945414 451---
2518 7693 65716215 111---
TOTAL373 756178 33173 442195 42514 428Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 328
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 425
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450-4 328+6 778
2+2 450+1 033+1 417
3+2 450+1 147+1 303
4+2 450+1 264+1 186
5+2 450+1 384+1 066
6+2 450+1 507+943
7+2 450+1 633+817
8+2 450+1 762+688
9+2 450+1 894+556
10+2 450+2 030+420
11+2 450+2 169+281
12+2 450+2 312+138
13+2 450+2 458-8
14+2 450+2 608-158
15+2 450+2 762-312
16+2 450+2 920-470
17+2 450+3 081-631
18+2 450+3 247-797
19+2 450+3 417-967
20+2 450+3 592-1 142
21+2 450+3 771-1 321
22+2 450+3 954-1 504
23+2 450+4 142-1 692
24+2 450+4 335-1 885
25+2 450+4 533-2 083
Total+61 250+58 628+2 622
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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