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Achat appartement

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface93m²
Coût Total178 300€
Loyer Annuel11 042€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 397,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour investisseur. Dans un immeuble ancien entièrement réhabilité et sécurisé du quartier HOTEL DE VILLE de CHALON, T4 de 92 m², loué. Sa luminosité en fait un espace très agréable à vivre. Il comprend une entrée, cuisine aménagée ouverte sur vaste séjour, 3 chambres, salle de bains, wc. Nombreux placards. Bon rendement.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 9 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1414.00 et 1912.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS : Christian JANNIN Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.781250, 4.848690
Total : 178 300€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 167 900€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11042€/an
Fourchette totale : 732€ - 1157€/mois
Fourchette annuelle : 8780€ - 13887€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 483,55€
Coût de l'assurance :15 601,25€
Taxe foncière : 1 104,19€/an
Soit par mois : 92,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 791 €
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -45 791 €
Résultat foncier Année 1 : -34 749 €(Déficit de 34 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 891 €/an
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -7 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13348.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 042 €45 796 €6 168 €-34 754 €21 400 €13 354 €13 354 €
211 263 €7 735 €6 006 €3 528 €--9 826 €
311 488 €7 567 €5 839 €3 921 €--5 906 €
411 718 €7 394 €5 666 €4 324 €--1 582 €
511 952 €7 215 €5 486 €4 737 €---
612 191 €7 029 €5 301 €5 162 €---
712 435 €6 836 €5 108 €5 599 €---
812 684 €6 637 €4 909 €6 047 €---
912 937 €6 431 €4 702 €6 507 €---
1013 196 €6 217 €4 489 €6 979 €---
1113 460 €5 996 €4 267 €7 464 €---
1213 729 €5 766 €4 038 €7 963 €---
1314 004 €5 529 €3 801 €8 475 €---
1414 284 €5 283 €3 555 €9 001 €---
1514 570 €5 029 €3 301 €9 541 €---
1614 861 €4 765 €3 037 €10 096 €---
1715 158 €4 492 €2 764 €10 666 €---
1815 461 €4 210 €2 481 €11 252 €---
1915 771 €3 917 €2 189 €11 854 €---
2016 086 €3 614 €1 886 €12 472 €---
2116 408 €3 300 €1 572 €13 108 €---
2216 736 €2 975 €1 247 €13 761 €---
2317 071 €2 638 €910 €14 432 €---
2417 412 €2 290 €561 €15 122 €---
2517 760 €1 929 €200 €15 832 €---
TOTAL353 676 €170 590 €89 484 €183 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-6 420 €+8 739 €
2+2 319 €0 €+2 319 €
3+2 319 €0 €+2 319 €
4+2 319 €0 €+2 319 €
5+2 319 €+947 €+1 372 €
6+2 319 €+1 549 €+770 €
7+2 319 €+1 680 €+639 €
8+2 319 €+1 814 €+505 €
9+2 319 €+1 952 €+367 €
10+2 319 €+2 094 €+225 €
11+2 319 €+2 239 €+80 €
12+2 319 €+2 389 €-70 €
13+2 319 €+2 542 €-223 €
14+2 319 €+2 700 €-381 €
15+2 319 €+2 862 €-543 €
16+2 319 €+3 029 €-710 €
17+2 319 €+3 200 €-881 €
18+2 319 €+3 376 €-1 057 €
19+2 319 €+3 556 €-1 237 €
20+2 319 €+3 742 €-1 423 €
21+2 319 €+3 932 €-1 613 €
22+2 319 €+4 128 €-1 809 €
23+2 319 €+4 330 €-2 011 €
24+2 319 €+4 537 €-2 218 €
25+2 319 €+4 750 €-2 431 €
Total+57 975 €+54 926 €+3 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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