Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement RDC Centre Gisors 5 pièces

VilleGisors (27)
Surface77.3m²
Coût Total168 160€
Loyer Annuel9 746€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 77.3 m²
Prix au m² : 1 513,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

Dans Résidence Sécurisée Appartement en RDC proche Centre ville avec toutes les commodités. Entrée sur couloir avec placards desservant 1 Cuisine indépendante, 1 Séjour, 1 Salle de bains, 1 WC et 3 Chambres. Place de Stationnement Prix de vente : 117000 Euros FAI (6.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/141968.pdf

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.276666, 1.767827
Total : 168 160€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 158 800€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.3m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9746€/an
Fourchette totale : 648€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7781€ - 12208€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 925 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-56 925€ (-32.7%)
Marge achat-revente :5 765€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 890,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 853,78€
Coût de l'assurance :15 134,40€
Taxe foncière : 974,65€/an
Soit par mois : 81,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec parquet et zones usées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres avec usure visible nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir avec usure normale nécessitant peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:3 600€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Couloir:300€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 746 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 158 €
Revenus locatifs : +9 746 €
Charges déductibles : -49 158 €
Résultat foncier Année 1 : -39 412 €(Déficit de 39 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 358 €/an
Revenus locatifs : +9 746 €
Charges déductibles : -7 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18011.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 746 €49 164 €5 784 €-39 417 €21 400 €18 017 €18 017 €
29 941 €7 212 €5 632 €2 729 €--15 288 €
310 140 €7 055 €5 475 €3 086 €--12 202 €
410 343 €6 892 €5 312 €3 451 €--8 751 €
510 550 €6 723 €5 143 €3 827 €--4 924 €
610 761 €6 549 €4 969 €4 212 €--712 €
710 976 €6 368 €4 788 €4 608 €---
811 196 €6 181 €4 601 €5 015 €---
911 420 €5 987 €4 407 €5 433 €---
1011 648 €5 786 €4 206 €5 862 €---
1111 881 €5 579 €3 999 €6 302 €---
1212 119 €5 363 €3 783 €6 755 €---
1312 361 €5 141 €3 561 €7 220 €---
1412 608 €4 910 €3 330 €7 698 €---
1512 860 €4 672 €3 092 €8 189 €---
1613 117 €4 424 €2 844 €8 693 €---
1713 380 €4 169 €2 589 €9 211 €---
1813 647 €3 904 €2 324 €9 744 €---
1913 920 €3 629 €2 049 €10 291 €---
2014 199 €3 345 €1 765 €10 853 €---
2114 483 €3 051 €1 471 €11 431 €---
2214 772 €2 747 €1 167 €12 026 €---
2315 068 €2 432 €852 €12 636 €---
2415 369 €2 105 €525 €13 264 €---
2515 677 €1 767 €187 €13 909 €---
TOTAL312 183 €165 154 €83 854 €147 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 047 €-6 420 €+8 467 €
2+2 047 €0 €+2 047 €
3+2 047 €0 €+2 047 €
4+2 047 €0 €+2 047 €
5+2 047 €0 €+2 047 €
6+2 047 €0 €+2 047 €
7+2 047 €+1 169 €+878 €
8+2 047 €+1 504 €+543 €
9+2 047 €+1 630 €+417 €
10+2 047 €+1 759 €+288 €
11+2 047 €+1 891 €+156 €
12+2 047 €+2 027 €+20 €
13+2 047 €+2 166 €-119 €
14+2 047 €+2 309 €-262 €
15+2 047 €+2 457 €-410 €
16+2 047 €+2 608 €-561 €
17+2 047 €+2 763 €-716 €
18+2 047 €+2 923 €-876 €
19+2 047 €+3 087 €-1 040 €
20+2 047 €+3 256 €-1 209 €
21+2 047 €+3 429 €-1 382 €
22+2 047 €+3 608 €-1 561 €
23+2 047 €+3 791 €-1 744 €
24+2 047 €+3 979 €-1 932 €
25+2 047 €+4 173 €-2 126 €
Total+51 175 €+44 109 €+7 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →