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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface82m²
Coût Total182 580€
Loyer Annuel11 099€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 689,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À proximité immédiate de la faculté Hoche plus précisément dans la rue Sully à Nîmes, appartement de 82 m² habitables offrant un fort potentiel après travaux.

Il se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'un WC séparé, d'une grande salle de bains et d'un extérieur de 14m².

Il offre une configuration fonctionnelle et des volumes intéressants permettant une optimisation du rendement locatif après rénovation.

Emplacement idéal pour un investissement locatif (étudiants, colocation ou location longue durée). Travaux à prévoir.

Syndic bénévole, nombre de lots principaux 6 Prix de vente: 138 500€ honoraires d'agence inclus. Surface Loi carrez: 81,60 m² Classe énergétique C (consommation d'énergie primaire: 164 kWh/m²/an, consommation d'énergie finale : 86 kWh/m²/an), classe climat B (6Kg CO2/m²/an). Montant des dépenses d'énergies entre 1270€ et 1750€ /an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 182 580€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11099€/an
Fourchette totale : 730€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8760€ - 14062€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 942,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 632,03€
Coût de l'assurance :15 519,30€
Taxe foncière : 1 109,86€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec signes d'usure nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité et la conformité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète: 6 m² × 150€/m² = 900€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 300€/chambre × 2 = 600€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 606 €
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -40 606 €
Résultat foncier Année 1 : -29 507 €(Déficit de 29 507 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 606 €/an
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -7 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18806.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 099 €40 611 €5 881 €-29 513 €10 700 €18 813 €18 813 €
211 321 €7 452 €5 722 €3 868 €--14 944 €
311 547 €7 288 €5 557 €4 259 €--10 685 €
411 778 €7 118 €5 387 €4 660 €--6 025 €
512 014 €6 943 €5 212 €5 071 €--954 €
612 254 €6 761 €5 031 €5 492 €---
712 499 €6 574 €4 844 €5 925 €---
812 749 €6 381 €4 650 €6 368 €---
913 004 €6 181 €4 450 €6 823 €---
1013 264 €5 975 €4 244 €7 289 €---
1113 529 €5 761 €4 031 €7 768 €---
1213 800 €5 541 €3 810 €8 259 €---
1314 076 €5 313 €3 583 €8 762 €---
1414 357 €5 078 €3 348 €9 279 €---
1514 644 €4 835 €3 105 €9 809 €---
1614 937 €4 584 €2 854 €10 353 €---
1715 236 €4 325 €2 594 €10 911 €---
1815 541 €4 057 €2 327 €11 484 €---
1915 852 €3 781 €2 050 €12 071 €---
2016 169 €3 495 €1 764 €12 674 €---
2116 492 €3 199 €1 469 €13 293 €---
2216 822 €2 894 €1 164 €13 928 €---
2317 158 €2 579 €848 €14 579 €---
2417 501 €2 253 €523 €15 248 €---
2517 851 €1 917 €186 €15 934 €---
TOTAL355 492 €160 898 €84 632 €194 595 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €-3 210 €+5 541 €
2+2 331 €0 €+2 331 €
3+2 331 €0 €+2 331 €
4+2 331 €0 €+2 331 €
5+2 331 €0 €+2 331 €
6+2 331 €+1 361 €+970 €
7+2 331 €+1 777 €+554 €
8+2 331 €+1 910 €+421 €
9+2 331 €+2 047 €+284 €
10+2 331 €+2 187 €+144 €
11+2 331 €+2 330 €+1 €
12+2 331 €+2 478 €-147 €
13+2 331 €+2 629 €-298 €
14+2 331 €+2 784 €-453 €
15+2 331 €+2 943 €-612 €
16+2 331 €+3 106 €-775 €
17+2 331 €+3 273 €-942 €
18+2 331 €+3 445 €-1 114 €
19+2 331 €+3 621 €-1 290 €
20+2 331 €+3 802 €-1 471 €
21+2 331 €+3 988 €-1 657 €
22+2 331 €+4 178 €-1 847 €
23+2 331 €+4 374 €-2 043 €
24+2 331 €+4 574 €-2 243 €
25+2 331 €+4 780 €-2 449 €
Total+58 275 €+58 378 €+-103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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