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Appartement 5 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface93
Coût Total168 268
Loyer Annuel9 630
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-334
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 393,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 93 m² - Appartement T5 Secteur Ouest !

LIMOGES Ouest - Au deuxième étage, grand appartement de type 5 traversant à rafraichir avec balcon, cave et garage. Il se compose d'une entrée, d'une spacieuse pièce de vie baignée de lumière donnant sur un balcon courant, d'une cuisine indépendante, d'un dégagement agrémenté de placards qui dessert trois chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Idéalement situé, proche des commerces et des commodités, venez le découvrir ! Charges de copropriété : 176 €/mois, dont 112 € récupérables. Référence annonce : LV-01-2723-LEPOINT Date de réalisation du diagnostic : 23/08/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 33 Charges prévisionnelles annuelles : 2122 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 152 € et 1 558 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.830020, 1.232890
Total : 168 268
Prix d'acquisition : 129 600
Travaux : 28 300
Valeur du bien : 157 900
Frais de notaire : 10 368
Coût estimé : 10 368
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9630€/an
Fourchette totale : 640€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7676€ - 12083€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 268
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 880,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 211,65
Coût de l'assurance :14 723,45
Taxe foncière : 963,05€/an
Soit par mois : 80,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques recommandée pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 268 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 579
Revenus locatifs : +9 630
Charges déductibles : -37 579
Résultat foncier Année 1 : -27 948(Déficit de 27 948 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 248
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 279 €/an
Revenus locatifs : +9 630
Charges déductibles : -9 279
Résultat foncier Années 2+ : 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17248.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 63037 5845 620-27 95410 700 €17 254 €17 254 €
29 8239 1355 471688--16 565 €
310 0208 9805 3161 040--15 526 €
410 2208 8205 1561 400--14 126 €
510 4248 6544 9901 770--12 356 €
610 6338 4834 8192 150--10 206 €
710 8458 3064 6422 540--7 666 €
811 0628 1234 4592 940--4 727 €
911 2847 9334 2693 351--1 376 €
1011 5097 7374 0733 772---
1111 7397 5343 8704 205---
1211 9747 3253 6614 650---
1312 2147 1083 4445 106---
1412 4586 8833 2195 575---
1512 7076 6512 9876 056---
1612 9616 4112 7476 550---
1713 2216 1632 4997 058---
1813 4855 9062 2427 579---
1913 7555 6411 9778 114---
2014 0305 3661 7028 664---
2114 3105 0821 4189 229---
2214 5974 7881 1249 809---
2314 8894 48482010 405---
2415 1864 17050611 017---
2515 4903 84418011 646---
TOTAL308 467201 11181 212107 35610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 356
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022-3 210+5 232
2+2 0220+2 022
3+2 0220+2 022
4+2 0220+2 022
5+2 0220+2 022
6+2 0220+2 022
7+2 0220+2 022
8+2 0220+2 022
9+2 0220+2 022
10+2 022+719+1 303
11+2 022+1 262+760
12+2 022+1 395+627
13+2 022+1 532+490
14+2 022+1 672+350
15+2 022+1 817+205
16+2 022+1 965+57
17+2 022+2 117-95
18+2 022+2 274-252
19+2 022+2 434-412
20+2 022+2 599-577
21+2 022+2 769-747
22+2 022+2 943-921
23+2 022+3 121-1 099
24+2 022+3 305-1 283
25+2 022+3 494-1 472
Total+50 550+32 207+18 343
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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