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Appartement à vendre

VilleBeaune (21)
Surface53.4m²
Coût Total125 120€
Loyer Annuel9 585€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 53.4 m²
Prix au m² : 1 835,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,68 m²), 1 chambre, Exposition est, Interphone, Pas de balcon

11625 - EXCLUSIVITE BEAUNE - Dans résidence proche commerces avec gros travaux de rénovation énergétique réalisés, cet appartement de type 2 d'environ 54m² habitables avec cave, vendu loué et bien entretenu, est une vraie opportunité d'investissement. Loyer mensuel de 481,96 € + 120 € de provisions sur charges. Copro de 45 lots principaux. Charges moy.copro./an de 1632 €. CLASSE ENERGIE C et CLASSE CLIMAT C. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 à 2023 : entre 290 € et 440 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.026025, 4.846145
Total : 125 120€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 19 280€
Valeur du bien : 117 280€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.4m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 12.02€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9585€/an
Fourchette totale : 642€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7704€ - 11925€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 777,78 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 333 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-50 333€ (-33.9%)
Marge achat-revente :23 213€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 791,97€
Coût de l'assurance :10 948,00€
Taxe foncière : 958,49€/an
Soit par mois : 79,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 136,00€/mois
Soit par an : 1 632,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 65 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de l'électroménager ancien, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage au sol
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 cuisine équipée
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 280 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 300€
    Baignoire: 1 × 423€ = 423€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs et sol: 5 m² × 60€/m² = 300€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 4177€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:10 980€
    Cuisine équipée: 1 × 7000€ = 7000€, Carrelage au sol: 8 m² × 60€/m² = 480€, Plomberie: 1 × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgogne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 120 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 384 €
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -26 384 €
Résultat foncier Année 1 : -16 799 €(Déficit de 16 799 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 104 €/an
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -7 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6099.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 585 €26 388 €4 080 €-16 803 €10 700 €6 103 €6 103 €
29 777 €6 998 €3 970 €2 778 €--3 325 €
39 972 €6 885 €3 856 €3 087 €--238 €
410 172 €6 768 €3 739 €3 404 €---
510 375 €6 646 €3 618 €3 729 €---
610 582 €6 521 €3 493 €4 061 €---
710 794 €6 392 €3 363 €4 402 €---
811 010 €6 258 €3 229 €4 752 €---
911 230 €6 120 €3 091 €5 111 €---
1011 455 €5 977 €2 948 €5 478 €---
1111 684 €5 829 €2 801 €5 855 €---
1211 918 €5 676 €2 648 €6 241 €---
1312 156 €5 519 €2 490 €6 637 €---
1412 399 €5 356 €2 327 €7 043 €---
1512 647 €5 187 €2 159 €7 460 €---
1612 900 €5 013 €1 985 €7 887 €---
1713 158 €4 833 €1 805 €8 325 €---
1813 421 €4 647 €1 619 €8 774 €---
1913 690 €4 455 €1 426 €9 235 €---
2013 963 €4 256 €1 228 €9 707 €---
2114 243 €4 051 €1 022 €10 192 €---
2214 527 €3 839 €810 €10 689 €---
2314 818 €3 619 €591 €11 199 €---
2415 114 €3 393 €364 €11 722 €---
2515 417 €3 158 €130 €12 258 €---
TOTAL307 006 €153 782 €58 792 €153 224 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-3 210 €+5 223 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €+950 €+1 063 €
5+2 013 €+1 119 €+894 €
6+2 013 €+1 218 €+795 €
7+2 013 €+1 321 €+692 €
8+2 013 €+1 426 €+587 €
9+2 013 €+1 533 €+480 €
10+2 013 €+1 643 €+370 €
11+2 013 €+1 756 €+257 €
12+2 013 €+1 872 €+141 €
13+2 013 €+1 991 €+22 €
14+2 013 €+2 113 €-100 €
15+2 013 €+2 238 €-225 €
16+2 013 €+2 366 €-353 €
17+2 013 €+2 497 €-484 €
18+2 013 €+2 632 €-619 €
19+2 013 €+2 770 €-757 €
20+2 013 €+2 912 €-899 €
21+2 013 €+3 058 €-1 045 €
22+2 013 €+3 207 €-1 194 €
23+2 013 €+3 360 €-1 347 €
24+2 013 €+3 517 €-1 504 €
25+2 013 €+3 678 €-1 665 €
Total+50 325 €+45 967 €+4 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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