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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRoyère-de-Vassivière (23)
Surface170m²
Coût Total200 650€
Loyer Annuel15 894€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg avec toutes les commodités comprenant deux appartements. Possibilité d'en faire un gîte. À quatre kilomètres du lac de Vassivière. Gros travaux de réhabilitation effectués, reste quelques pièces à finir d'embellir. A votre disposition pour une visite.

Ville : Royère-de-Vassivière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23460
Coordonnées : 45.841930, 1.911440
Total : 200 650€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 44 050€
Valeur du bien : 189 050€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1325€/mois
Loyer annuel estimé : 15894€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 12670€ - 19940€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :625 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 250 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+38 750€ (+36.5%)
Marge achat-revente :-94 400€ (-88.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 669,73€
Coût de l'assurance :17 556,88€
Taxe foncière : 1 589,44€/an
Soit par mois : 132,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 324,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 050 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Royère-de-Vassivière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 894 €/an
Calcul : 1 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 650 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 336 €
Revenus locatifs : +15 894 €
Charges déductibles : -53 336 €
Résultat foncier Année 1 : -37 442 €(Déficit de 37 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 286 €/an
Revenus locatifs : +15 894 €
Charges déductibles : -9 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16041.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 894 €53 343 €7 001 €-37 448 €21 400 €16 048 €16 048 €
216 212 €9 110 €6 818 €7 102 €--8 946 €
316 537 €8 921 €6 629 €7 616 €--1 331 €
416 867 €8 725 €6 433 €8 142 €---
517 205 €8 522 €6 230 €8 683 €---
617 549 €8 312 €6 020 €9 237 €---
717 900 €8 094 €5 802 €9 806 €---
818 258 €7 868 €5 576 €10 390 €---
918 623 €7 634 €5 342 €10 989 €---
1018 995 €7 392 €5 100 €11 603 €---
1119 375 €7 141 €4 849 €12 234 €---
1219 763 €6 881 €4 589 €12 881 €---
1320 158 €6 612 €4 320 €13 546 €---
1420 561 €6 333 €4 041 €14 228 €---
1520 972 €6 044 €3 753 €14 928 €---
1621 392 €5 745 €3 453 €15 647 €---
1721 820 €5 435 €3 143 €16 384 €---
1822 256 €5 114 €2 822 €17 142 €---
1922 701 €4 781 €2 490 €17 920 €---
2023 155 €4 437 €2 145 €18 718 €---
2123 618 €4 080 €1 788 €19 538 €---
2224 091 €3 710 €1 419 €20 380 €---
2324 572 €3 327 €1 036 €21 245 €---
2425 064 €2 931 €639 €22 133 €---
2525 565 €2 520 €228 €23 045 €---
TOTAL509 102 €203 013 €101 670 €306 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 338 €-6 420 €+9 758 €
2+3 338 €0 €+3 338 €
3+3 338 €0 €+3 338 €
4+3 338 €+2 044 €+1 294 €
5+3 338 €+2 605 €+733 €
6+3 338 €+2 771 €+567 €
7+3 338 €+2 942 €+396 €
8+3 338 €+3 117 €+221 €
9+3 338 €+3 297 €+41 €
10+3 338 €+3 481 €-143 €
11+3 338 €+3 670 €-332 €
12+3 338 €+3 864 €-526 €
13+3 338 €+4 064 €-726 €
14+3 338 €+4 268 €-930 €
15+3 338 €+4 478 €-1 140 €
16+3 338 €+4 694 €-1 356 €
17+3 338 €+4 915 €-1 577 €
18+3 338 €+5 143 €-1 805 €
19+3 338 €+5 376 €-2 038 €
20+3 338 €+5 615 €-2 277 €
21+3 338 €+5 861 €-2 523 €
22+3 338 €+6 114 €-2 776 €
23+3 338 €+6 373 €-3 035 €
24+3 338 €+6 640 €-3 302 €
25+3 338 €+6 914 €-3 576 €
Total+83 450 €+91 827 €+-8 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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