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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface90m²
Coût Total134 167€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 340 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 837,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - ROMILLY SUR SEINE (10100)

EN EXCLUSIVITE SUR ROMILLY SUR SEINEMaison comprenant : Entrée sur cuisine, salon/séjour, dégagement, trois chambres, wc et salle de bains.Sous-sol en partie garage et pièce.Le tout sur un terrain arboré .Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. WWW.georisques.gouv.fr Prix : 75340 € Soit : 70 000 € net vendeur + 5340€ frais de négociation

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP - Notaires à Romilly-sur-Seine - N° SIRET : 34469683600016

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 90 m²

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.528175, 3.727451
Total : 134 167€
Prix d'acquisition : 75 340€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 128 140€
Frais de notaire : 6 027€
Coût estimé : 6 027€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 495€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 5946€ - 10617€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 167€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 692,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 190,96€
Coût de l'assurance :11 404,20€
Taxe foncière : 794,51€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessitent rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessitent rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé par un nouveau revêtement.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (inclut meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement du parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 167 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 368 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -58 368 €
Résultat foncier Année 1 : -50 423 €(Déficit de 50 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 568 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -5 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29022.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 340 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 971 €(65% de 75 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 781 €/an
Calcul : 48 971 € × 3,636% = 1 781 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €58 372 €4 321 €-50 427 €21 400 €29 027 €29 027 €
28 104 €5 455 €4 204 €2 649 €--26 378 €
38 266 €5 334 €4 084 €2 932 €--23 446 €
48 431 €5 210 €3 959 €3 222 €--20 224 €
58 600 €5 081 €3 830 €3 519 €--16 705 €
68 772 €4 948 €3 697 €3 825 €--12 881 €
78 947 €4 810 €3 559 €4 138 €--8 743 €
89 126 €4 668 €3 417 €4 459 €--4 284 €
99 309 €4 521 €3 270 €4 788 €---
109 495 €4 369 €3 119 €5 126 €---
119 685 €4 213 €2 962 €5 473 €---
129 879 €4 051 €2 800 €5 828 €---
1310 076 €3 883 €2 633 €6 193 €---
1410 278 €3 711 €2 460 €6 567 €---
1510 483 €3 532 €2 281 €6 951 €---
1610 693 €3 348 €2 097 €7 345 €---
1710 907 €3 157 €1 906 €7 750 €---
1811 125 €2 960 €1 710 €8 165 €---
1911 348 €2 757 €1 506 €8 591 €---
2011 575 €2 547 €1 296 €9 028 €---
2111 806 €2 330 €1 079 €9 476 €---
2212 042 €2 106 €855 €9 936 €---
2312 283 €1 874 €623 €10 409 €---
2412 529 €1 635 €384 €10 894 €---
2512 779 €1 388 €137 €11 392 €---
TOTAL254 485 €146 258 €62 191 €108 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €0 €+1 668 €
7+1 668 €0 €+1 668 €
8+1 668 €0 €+1 668 €
9+1 668 €+151 €+1 517 €
10+1 668 €+1 538 €+130 €
11+1 668 €+1 642 €+26 €
12+1 668 €+1 748 €-80 €
13+1 668 €+1 858 €-190 €
14+1 668 €+1 970 €-302 €
15+1 668 €+2 085 €-417 €
16+1 668 €+2 204 €-536 €
17+1 668 €+2 325 €-657 €
18+1 668 €+2 449 €-781 €
19+1 668 €+2 577 €-909 €
20+1 668 €+2 708 €-1 040 €
21+1 668 €+2 843 €-1 175 €
22+1 668 €+2 981 €-1 313 €
23+1 668 €+3 123 €-1 455 €
24+1 668 €+3 268 €-1 600 €
25+1 668 €+3 417 €-1 749 €
Total+41 700 €+32 468 €+9 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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