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Appartement 4 pièces 86 m²

VilleRethel (08)
Surface86m²
Coût Total158 820€
Loyer Annuel8 746€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 267,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m²

REFERENCE ANNONCE : 10315/648 - RETHEL

Appartement d'environ 86 m² habitable avec balcon, au centre-ville de Rethel. Au premier étage d'une résidence calme et sécurisée, sans ascenseur, cet appartement comprend un salon/salle à manger de 32 m², deux chambres, une cuisine aménagée et équipée, une salle de bains et un WC. Fenêtres en PVC, doubles vitrages avec volets roulants électriques. Toiture neuve. Chauffage collectif au gaz de ville. Electricité neuve (2016). Cave

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2025

Consommation énergie primaire : 321.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 290 € et 3 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rethel
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Coordonnées : 49.509180, 4.365874
Total : 158 820€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 150 100€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 729€/mois
Loyer annuel estimé : 8746€/an
Fourchette totale : 571€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6848€ - 11171€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 438,59 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 718 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-14 718€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-35 102€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 861,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 474,39€
Coût de l'assurance :19 058,40€
Taxe foncière : 874,59€/an
Soit par mois : 72,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet usé dans une chambre nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 120€/m² = 2640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rethel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 746 €/an
Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 273 €
Revenus locatifs : +8 746 €
Charges déductibles : -48 273 €
Résultat foncier Année 1 : -39 527 €(Déficit de 39 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 173 €/an
Revenus locatifs : +8 746 €
Charges déductibles : -7 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18127.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 746 €48 278 €5 542 €-39 533 €21 400 €18 133 €18 133 €
28 921 €7 034 €5 397 €1 887 €--16 246 €
39 099 €6 884 €5 247 €2 215 €--14 030 €
49 281 €6 729 €5 092 €2 552 €--11 478 €
59 467 €6 568 €4 931 €2 899 €--8 580 €
69 656 €6 402 €4 765 €3 254 €--5 325 €
79 849 €6 229 €4 592 €3 620 €--1 705 €
810 046 €6 051 €4 414 €3 996 €---
910 247 €5 866 €4 229 €4 382 €---
1010 452 €5 674 €4 037 €4 778 €---
1110 661 €5 475 €3 838 €5 186 €---
1210 874 €5 270 €3 633 €5 605 €---
1311 092 €5 057 €3 420 €6 035 €---
1411 314 €4 836 €3 199 €6 478 €---
1511 540 €4 607 €2 970 €6 933 €---
1611 771 €4 370 €2 733 €7 400 €---
1712 006 €4 125 €2 488 €7 881 €---
1812 246 €3 871 €2 234 €8 376 €---
1912 491 €3 608 €1 971 €8 884 €---
2012 741 €3 335 €1 698 €9 406 €---
2112 996 €3 052 €1 416 €9 944 €---
2213 256 €2 760 €1 123 €10 496 €---
2313 521 €2 457 €820 €11 064 €---
2413 791 €2 143 €506 €11 649 €---
2514 067 €1 817 €181 €12 250 €---
TOTAL280 135 €162 498 €80 474 €117 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 837 €-6 420 €+8 257 €
2+1 837 €0 €+1 837 €
3+1 837 €0 €+1 837 €
4+1 837 €0 €+1 837 €
5+1 837 €0 €+1 837 €
6+1 837 €0 €+1 837 €
7+1 837 €0 €+1 837 €
8+1 837 €+687 €+1 150 €
9+1 837 €+1 314 €+523 €
10+1 837 €+1 433 €+404 €
11+1 837 €+1 556 €+281 €
12+1 837 €+1 681 €+156 €
13+1 837 €+1 811 €+26 €
14+1 837 €+1 943 €-106 €
15+1 837 €+2 080 €-243 €
16+1 837 €+2 220 €-383 €
17+1 837 €+2 364 €-527 €
18+1 837 €+2 513 €-676 €
19+1 837 €+2 665 €-828 €
20+1 837 €+2 822 €-985 €
21+1 837 €+2 983 €-1 146 €
22+1 837 €+3 149 €-1 312 €
23+1 837 €+3 319 €-1 482 €
24+1 837 €+3 495 €-1 658 €
25+1 837 €+3 675 €-1 838 €
Total+45 925 €+35 291 €+10 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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