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Maison en campagne

VilleArrènes (23)
Surface120m²
Coût Total148 040€
Loyer Annuel8 939€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, 3 chambres, 660 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Transaxia Le Grand Bourg, Berger Sylviane (Ei)   Maison dans un petit hameau au calme - A 5 minutes de Marsac (23210) de la gare des commerces de proximité - de la maison de santé -  A 15 minutes de la Souterraine et 20 minutes de Gueret. Tres Propre - Habitable Tout De Suite - Rdc : - Cuisine aménagée fermée - salon avec cheminée - salle à manger ou chambre  - salle d'eau et wc séparé Etage : - 3 chambres - 1 petite salle de bains - 1 garage et 1 atelier - Jardin sur l'arrière de la maison avec vue campagne - - chauffage fioul chaudière récente - Double Vitrage Partout.   « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Arrènes
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.068963, 1.581807
Total : 148 040€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 53 000€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8939€/an
Fourchette totale : 589€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7070€ - 11302€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :777,78 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 334 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-5 334€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-54 706€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 856,39€
Coût de l'assurance :12 953,50€
Taxe foncière : 893,88€/an
Soit par mois : 74,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€ (main d'œuvre incluse) + 3 chambres × 200€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arrènes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 939 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 190 €
Revenus locatifs : +8 939 €
Charges déductibles : -59 190 €
Résultat foncier Année 1 : -50 251 €(Déficit de 50 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 190 €/an
Revenus locatifs : +8 939 €
Charges déductibles : -6 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28851.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 939 €59 195 €4 783 €-50 256 €21 400 €28 856 €28 856 €
29 118 €6 066 €4 654 €3 052 €--25 804 €
39 300 €5 932 €4 520 €3 368 €--22 436 €
49 486 €5 794 €4 382 €3 692 €--18 745 €
59 676 €5 652 €4 240 €4 024 €--14 721 €
69 869 €5 504 €4 092 €4 365 €--10 356 €
710 067 €5 352 €3 940 €4 714 €--5 642 €
810 268 €5 195 €3 783 €5 073 €--569 €
910 473 €5 033 €3 621 €5 441 €---
1010 683 €4 865 €3 453 €5 818 €---
1110 896 €4 692 €3 280 €6 205 €---
1211 114 €4 512 €3 100 €6 602 €---
1311 337 €4 327 €2 915 €7 009 €---
1411 563 €4 136 €2 724 €7 427 €---
1511 795 €3 939 €2 527 €7 856 €---
1612 030 €3 734 €2 322 €8 296 €---
1712 271 €3 524 €2 111 €8 748 €---
1812 517 €3 306 €1 894 €9 211 €---
1912 767 €3 080 €1 668 €9 686 €---
2013 022 €2 848 €1 436 €10 174 €---
2113 283 €2 608 €1 196 €10 675 €---
2213 548 €2 359 €947 €11 189 €---
2313 819 €2 103 €691 €11 717 €---
2414 096 €1 838 €426 €12 258 €---
2514 378 €1 564 €152 €12 814 €---
TOTAL286 313 €157 157 €68 856 €129 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-6 420 €+8 297 €
2+1 877 €0 €+1 877 €
3+1 877 €0 €+1 877 €
4+1 877 €0 €+1 877 €
5+1 877 €0 €+1 877 €
6+1 877 €0 €+1 877 €
7+1 877 €0 €+1 877 €
8+1 877 €0 €+1 877 €
9+1 877 €+1 461 €+416 €
10+1 877 €+1 745 €+132 €
11+1 877 €+1 861 €+16 €
12+1 877 €+1 981 €-104 €
13+1 877 €+2 103 €-226 €
14+1 877 €+2 228 €-351 €
15+1 877 €+2 357 €-480 €
16+1 877 €+2 489 €-612 €
17+1 877 €+2 624 €-747 €
18+1 877 €+2 763 €-886 €
19+1 877 €+2 906 €-1 029 €
20+1 877 €+3 052 €-1 175 €
21+1 877 €+3 203 €-1 326 €
22+1 877 €+3 357 €-1 480 €
23+1 877 €+3 515 €-1 638 €
24+1 877 €+3 677 €-1 800 €
25+1 877 €+3 844 €-1 967 €
Total+46 925 €+38 747 €+8 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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