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Appartement 3 pièces 61 m²

VilleReims (51)
Surface61m²
Coût Total107 720€
Loyer Annuel8 495€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 352,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m²

A VENDRE - SECTEUR CHATILLONS

Situé au 2ème étage d'une résidence fermée et sécurisée récemment rénovée avec isolation thermique par l'extérieur, cet agréable appartement T3 se compose d'une entrée, d'un séjour ouvert sur une cuisine aménagée, une pièce noire, de deux chambres, d'une salle d'eau, ainsi que de WC séparés. Une cave ainsi qu'une place de stationnement privative sécurisée complètent ce bien.

Copropriété de 40 lots principaux, charges annuelles : 2696 € Classe énergie : D Réf : 2342 Alexandra AVAKIAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 89314151500013 - REIMS.

Surface : 61 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 120 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/07/2026

Consommation énergie primaire : 158 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.226234, 4.033010
Total : 107 720€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 18 620€
Valeur du bien : 101 120€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8495€/an
Fourchette totale : 548€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6579€ - 10968€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,3 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 414 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-20 914€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-4 306€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 554,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 615,98€
Coût de l'assurance :8 079,00€
Taxe foncière : 849,49€/an
Soit par mois : 70,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 224,67€/mois
Soit par an : 2 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine intégrée vieillissants et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 620 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 14 m² × 750€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 520€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des rénovations de cuisine et salle de bain, ainsi que des travaux de peinture et de revêtement de sol.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 495 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 696 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 998 €
Revenus locatifs : +8 495 €
Charges déductibles : -25 998 €
Résultat foncier Année 1 : -17 503 €(Déficit de 17 503 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 378 €/an
Revenus locatifs : +8 495 €
Charges déductibles : -7 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6802.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 495 €26 001 €3 512 €-17 506 €10 700 €6 806 €6 806 €
28 665 €7 286 €3 418 €1 378 €--5 428 €
38 838 €7 189 €3 320 €1 649 €--3 778 €
49 015 €7 088 €3 219 €1 927 €--1 851 €
59 195 €6 984 €3 115 €2 212 €---
69 379 €6 876 €3 007 €2 503 €---
79 567 €6 764 €2 896 €2 802 €---
89 758 €6 649 €2 780 €3 109 €---
99 953 €6 530 €2 661 €3 423 €---
1010 152 €6 407 €2 538 €3 745 €---
1110 355 €6 280 €2 411 €4 075 €---
1210 562 €6 148 €2 280 €4 414 €---
1310 774 €6 013 €2 144 €4 761 €---
1410 989 €5 872 €2 004 €5 117 €---
1511 209 €5 727 €1 859 €5 482 €---
1611 433 €5 577 €1 709 €5 856 €---
1711 662 €5 422 €1 554 €6 239 €---
1811 895 €5 262 €1 393 €6 633 €---
1912 133 €5 097 €1 228 €7 036 €---
2012 376 €4 926 €1 057 €7 450 €---
2112 623 €4 749 €880 €7 874 €---
2212 876 €4 566 €697 €8 309 €---
2313 133 €4 377 €509 €8 756 €---
2413 396 €4 182 €313 €9 214 €---
2513 664 €3 980 €112 €9 683 €---
TOTAL272 096 €165 952 €50 616 €106 143 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 784 €-3 210 €+4 994 €
2+1 784 €0 €+1 784 €
3+1 784 €0 €+1 784 €
4+1 784 €0 €+1 784 €
5+1 784 €+108 €+1 676 €
6+1 784 €+751 €+1 033 €
7+1 784 €+841 €+943 €
8+1 784 €+933 €+851 €
9+1 784 €+1 027 €+757 €
10+1 784 €+1 124 €+660 €
11+1 784 €+1 223 €+561 €
12+1 784 €+1 324 €+460 €
13+1 784 €+1 428 €+356 €
14+1 784 €+1 535 €+249 €
15+1 784 €+1 645 €+139 €
16+1 784 €+1 757 €+27 €
17+1 784 €+1 872 €-88 €
18+1 784 €+1 990 €-206 €
19+1 784 €+2 111 €-327 €
20+1 784 €+2 235 €-451 €
21+1 784 €+2 362 €-578 €
22+1 784 €+2 493 €-709 €
23+1 784 €+2 627 €-843 €
24+1 784 €+2 764 €-980 €
25+1 784 €+2 905 €-1 121 €
Total+44 600 €+31 843 €+12 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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