Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontpellier (34)
Surface79m²
Coût Total159 900€
Loyer Annuel12 680€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 392,41 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

secteur dynamique et en pleine mutation urbaine, ce bien bénéficie d'un emplacement stratégique "tout à pied". Au pied de la ligne 4 du Tramway, il offre un accès rapide et direct au centre-ville, aux plages ainsi qu'aux pôles universitaires et scolaires. Les commerces de proximité et grandes surfaces sont immédiatement accessibles, garantissant une demande locative constante et à flux tendu.

APT 3 chambres + pièce de vie + cuisine Immeuble des années 60 = ascenseurs + parking collectif

rentabilité locative NETTE 7.58%

Ce bien est proposé au prix de 110 000€ la commission agence est inclus

pour plus d'informations Evelyne Tarento Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de Montpellier sous le numéro de SIRET 750619678

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34070
Coordonnées : 43.587744, 3.883403
Total : 159 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 151 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12680€/an
Fourchette totale : 829€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9946€ - 16166€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 659,39 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 091 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-100 091€ (-47.6%)
Marge achat-revente :50 191€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 823,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 134,56€
Coût de l'assurance :11 992,50€
Taxe foncière : 1 268,01€/an
Soit par mois : 105,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de rangement et de l'électroménager vieillissants
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:10 500€
    Salle de bain complète: 1 unité × 10500€ = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:10 800€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier en fonction des choix de matériaux et des finitions.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 680 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 056 €
Revenus locatifs : +12 680 €
Charges déductibles : -48 056 €
Résultat foncier Année 1 : -35 376 €(Déficit de 35 376 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 956 €/an
Revenus locatifs : +12 680 €
Charges déductibles : -6 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24676.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 680 €48 061 €5 214 €-35 381 €10 700 €24 681 €24 681 €
212 934 €6 821 €5 073 €6 113 €--18 569 €
313 192 €6 676 €4 928 €6 516 €--12 053 €
413 456 €6 526 €4 779 €6 930 €--5 123 €
513 725 €6 371 €4 624 €7 354 €---
614 000 €6 211 €4 464 €7 789 €---
714 280 €6 046 €4 298 €8 234 €---
814 565 €5 875 €4 127 €8 691 €---
914 857 €5 698 €3 951 €9 159 €---
1015 154 €5 516 €3 768 €9 638 €---
1115 457 €5 327 €3 579 €10 130 €---
1215 766 €5 132 €3 384 €10 634 €---
1316 081 €4 930 €3 182 €11 151 €---
1416 403 €4 722 €2 974 €11 681 €---
1516 731 €4 506 €2 759 €12 225 €---
1617 066 €4 284 €2 536 €12 782 €---
1717 407 €4 054 €2 306 €13 353 €---
1817 755 €3 816 €2 069 €13 939 €---
1918 110 €3 571 €1 823 €14 540 €---
2018 473 €3 317 €1 569 €15 156 €---
2118 842 €3 054 €1 306 €15 788 €---
2219 219 €2 783 €1 035 €16 436 €---
2319 603 €2 503 €755 €17 100 €---
2419 995 €2 213 €465 €17 782 €---
2520 395 €1 914 €166 €18 482 €---
TOTAL406 147 €159 927 €75 135 €246 220 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-3 210 €+5 873 €
2+2 663 €0 €+2 663 €
3+2 663 €0 €+2 663 €
4+2 663 €0 €+2 663 €
5+2 663 €+669 €+1 994 €
6+2 663 €+2 337 €+326 €
7+2 663 €+2 470 €+193 €
8+2 663 €+2 607 €+56 €
9+2 663 €+2 748 €-85 €
10+2 663 €+2 891 €-228 €
11+2 663 €+3 039 €-376 €
12+2 663 €+3 190 €-527 €
13+2 663 €+3 345 €-682 €
14+2 663 €+3 504 €-841 €
15+2 663 €+3 667 €-1 004 €
16+2 663 €+3 835 €-1 172 €
17+2 663 €+4 006 €-1 343 €
18+2 663 €+4 182 €-1 519 €
19+2 663 €+4 362 €-1 699 €
20+2 663 €+4 547 €-1 884 €
21+2 663 €+4 736 €-2 073 €
22+2 663 €+4 931 €-2 268 €
23+2 663 €+5 130 €-2 467 €
24+2 663 €+5 335 €-2 672 €
25+2 663 €+5 544 €-2 881 €
Total+66 575 €+73 866 €+-7 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →