Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Très belle maison de ville proche Tarare

Bien expiré
VilleCours-la-Ville (69)
Surface300m²
Coût Total392 400€
Loyer Annuel26 925€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir!! à une heure de Lyon, admirez cette magnifique maison bourgeoise de village située à Cours-la-Ville, entièrement réhabilitée, toiture neuve, façade repeinte, chaudière à condensation récente, tout le charme de l'ancien et une disposition sur trois niveaux proposant tout le confort pour une famille nombreuse, ou même des bureaux. Cette maison superbe propose une quinzaine de pièces dont une grande salle à manger et plusieurs chambres avec tourelle. Ce bien rare dispose en outre d'un jardin, une grande cave, ainsi que d'un garage fermé à réhabiliter. Plan et photos supplémentaire disponibles par mail sur demande. Contactez nous au [Coordonnées masquées]! Nous vous ferons visiter avec plaisir. Annonce publiée par Alexis BRODOWSKY, agent commercial enregistré sous le n° de carte 492 542 873 par la CCI Lyon Métropole

Ville : Cours-la-Ville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69470
Coordonnées : 46.099430, 4.320400
Total : 392 400€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 367 200€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2244€/mois
Loyer annuel estimé : 26925€/an
Fourchette totale : 1737€ - 2899€/mois
Fourchette annuelle : 20843€ - 34782€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,15 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 845 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-46 845€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-30 555€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :392 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 964,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :114,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 078,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 934,07€
Coût de l'assurance :34 335,00€
Taxe foncière : 2 692,53€/an
Soit par mois : 224,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 243,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 303,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la chaudière à condensation récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage à vérifier pour garantir efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du double lavabo et mise à jour des installations sanitaires
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Vérification chaudière:4 500€
    Vérification chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cours-la-Ville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Vérification chaudière, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 925 €/an
Calcul : 2 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 392 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 373 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 828 €
Revenus locatifs : +26 925 €
Charges déductibles : -69 828 €
Résultat foncier Année 1 : -42 902 €(Déficit de 42 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 628 €/an
Revenus locatifs : +26 925 €
Charges déductibles : -17 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21502.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 925 €69 841 €13 575 €-42 915 €21 400 €21 515 €21 515 €
227 464 €17 285 €13 219 €10 179 €--11 336 €
328 013 €16 917 €12 851 €11 096 €--240 €
428 573 €16 535 €12 469 €12 038 €---
529 145 €16 140 €12 074 €13 004 €---
629 728 €15 731 €11 665 €13 996 €---
730 322 €15 308 €11 242 €15 014 €---
830 929 €14 869 €10 803 €16 059 €---
931 547 €14 415 €10 349 €17 132 €---
1032 178 €13 945 €9 879 €18 234 €---
1132 822 €13 458 €9 392 €19 364 €---
1233 478 €12 953 €8 887 €20 525 €---
1334 148 €12 431 €8 365 €21 717 €---
1434 831 €11 890 €7 824 €22 941 €---
1535 527 €11 330 €7 264 €24 198 €---
1636 238 €10 750 €6 684 €25 488 €---
1736 963 €10 149 €6 083 €26 814 €---
1837 702 €9 527 €5 461 €28 175 €---
1938 456 €8 883 €4 817 €29 573 €---
2039 225 €8 216 €4 150 €31 009 €---
2140 010 €7 525 €3 459 €32 485 €---
2240 810 €6 809 €2 743 €34 000 €---
2341 626 €6 069 €2 003 €35 557 €---
2442 459 €5 301 €1 235 €37 157 €---
2543 308 €4 507 €441 €38 801 €---
TOTAL862 426 €350 782 €196 934 €511 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 654 €-6 420 €+12 074 €
2+5 654 €0 €+5 654 €
3+5 654 €0 €+5 654 €
4+5 654 €+3 539 €+2 115 €
5+5 654 €+3 901 €+1 753 €
6+5 654 €+4 199 €+1 455 €
7+5 654 €+4 504 €+1 150 €
8+5 654 €+4 818 €+836 €
9+5 654 €+5 140 €+514 €
10+5 654 €+5 470 €+184 €
11+5 654 €+5 809 €-155 €
12+5 654 €+6 158 €-504 €
13+5 654 €+6 515 €-861 €
14+5 654 €+6 882 €-1 228 €
15+5 654 €+7 259 €-1 605 €
16+5 654 €+7 646 €-1 992 €
17+5 654 €+8 044 €-2 390 €
18+5 654 €+8 452 €-2 798 €
19+5 654 €+8 872 €-3 218 €
20+5 654 €+9 303 €-3 649 €
21+5 654 €+9 745 €-4 091 €
22+5 654 €+10 200 €-4 546 €
23+5 654 €+10 667 €-5 013 €
24+5 654 €+11 147 €-5 493 €
25+5 654 €+11 640 €-5 986 €
Total+141 350 €+153 493 €+-12 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →