Achat : Maison (87800)

VilleRilhac-Lastours (87)

Surface74m²

Coût Total125 100€

Loyer Annuel6 432€

Rentabilité5.14%

Cashflow/mois-181€

Prix : 70 000 €

Surface : 74 m²

Prix au m² : 945,95 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 74 m², Cuisine séparée, Toilettes séparées, 1 garage, Cuisine séparée

Maison des ann�es 70 � 10 minutes de Nexon.

Cette maison avec un b�ti tr�s sain, �lev�e sur sous-sol, vous offrira de multiples possibilit�s de r�novations.

Au RDC, vous b�n�ficiez d'une entr�e qui donne acc�s au garage et � la chaufferie.

A l'�tage, elle se compose actuellement d'une cuisine ind�pendante, un salon/salle-�-manger, une salle de bains, un WC s�par� et deux chambres.

Une d�pendance vient compl�ter ce bien. Elle vous servira d'espace de stockage, atelier, garage ou autre...

Le tout sur une belle parcelle de terrain de 2 395 m�.

Tout � l'�gout

Taxe fonci�re : 523 €

Mandat 6353

HM IMMO CAFFY Carole 879 640 894 Honoraires � la charge de l'acqu�reur Les informations sur les risques auxquels ce bien est expos� sont disponibles sur le site G�orisques : 70 000 € honoraires inclus | 65 000 € hors honoraires | Honoraires : 7.69% TTC à la charge de l'acquéreurNos honoraires

Ville : Rilhac-Lastours

Département : Haute-Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 87800

Coordonnées : 45.667495, 1.126314

Total : 125 100€

Prix d'acquisition : 70 000€

Travaux : 49 500€

Valeur du bien : 119 500€

Frais de notaire : 5 600€

Coût estimé : 5 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 74m²

Loyer prédit : 7.24€/m²/mois

Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois

Loyer total estimé : 536€/mois

Loyer annuel estimé : 6432€/an

Fourchette totale : 424€ - 677€/mois

Fourchette annuelle : 5093€ - 8123€/an

Rentabilité brute :5.14%

Fourchette de rentabilité :4.07% - 6.49%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 209,45 €/m²

Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :89 499 €

Prix d'achat :70 000 €

Décote à l'achat :-19 499€ (-21.8%)

Marge achat-revente :-35 601€ (-39.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :125 100€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,93€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :50,04€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 672,97€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 779,14€

Coût de l'assurance :15 012,00€

Taxe foncière : 523,00€/an

Soit par mois : 43,58€/mois

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 536,01€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 716,55€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-180,54€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 485 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 74 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 74 m²

Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus

Quantité: 1 système

Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol

Quantité: salon complet (environ 20 m²)

Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(669 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
Isolation:4 440€
Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 980€
Parquet flottant: 22 m² × 90€/m² = 1980€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Peinture:880€
Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:3 000€
Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rilhac-Lastours (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 640€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 432 €/an

Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 261 €/an

Base de calcul : Emprunt de 125 100 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 600 €/an

Calcul : 50 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 885 €

Revenus locatifs : +6 432 €

Charges déductibles : -54 885 €

Résultat foncier Année 1 : -48 453 €(Déficit de 48 453 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 27 053 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 385 €/an

Revenus locatifs : +6 432 €

Charges déductibles : -5 385 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 047 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27052.76 € reporté.

Prix d'achat du bien : 70 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 655 €/an

Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 432 €	54 889 €	4 266 €	-48 457 €	21 400 €	27 057 €	27 057 €
2	6 561 €	5 276 €	4 153 €	1 284 €	-	-	25 773 €
3	6 692 €	5 160 €	4 037 €	1 532 €	-	-	24 241 €
4	6 826 €	5 040 €	3 916 €	1 786 €	-	-	22 454 €
5	6 962 €	4 915 €	3 791 €	2 048 €	-	-	20 407 €
6	7 102 €	4 786 €	3 662 €	2 316 €	-	-	18 091 €
7	7 244 €	4 652 €	3 529 €	2 592 €	-	-	15 499 €
8	7 389 €	4 514 €	3 390 €	2 875 €	-	-	12 624 €
9	7 536 €	4 370 €	3 247 €	3 166 €	-	-	9 458 €
10	7 687 €	4 222 €	3 099 €	3 465 €	-	-	5 994 €
11	7 841 €	4 069 €	2 945 €	3 772 €	-	-	2 222 €
12	7 998 €	3 910 €	2 787 €	4 087 €	-	-	-
13	8 158 €	3 746 €	2 622 €	4 412 €	-	-	-
14	8 321 €	3 576 €	2 452 €	4 745 €	-	-	-
15	8 487 €	3 400 €	2 276 €	5 087 €	-	-	-
16	8 657 €	3 217 €	2 094 €	5 439 €	-	-	-
17	8 830 €	3 029 €	1 905 €	5 801 €	-	-	-
18	9 007 €	2 834 €	1 710 €	6 173 €	-	-	-
19	9 187 €	2 631 €	1 508 €	6 555 €	-	-	-
20	9 370 €	2 422 €	1 299 €	6 948 €	-	-	-
21	9 558 €	2 206 €	1 082 €	7 352 €	-	-	-
22	9 749 €	1 982 €	858 €	7 767 €	-	-	-
23	9 944 €	1 750 €	626 €	8 194 €	-	-	-
24	10 143 €	1 510 €	386 €	8 633 €	-	-	-
25	10 346 €	1 261 €	138 €	9 084 €	-	-	-
TOTAL	206 024 €	139 366 €	61 779 €	66 658 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 658 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 432 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 351 €	-6 420 €	+7 771 €
2	+1 351 €	0 €	+1 351 €
3	+1 351 €	0 €	+1 351 €
4	+1 351 €	0 €	+1 351 €
5	+1 351 €	0 €	+1 351 €
6	+1 351 €	0 €	+1 351 €
7	+1 351 €	0 €	+1 351 €
8	+1 351 €	0 €	+1 351 €
9	+1 351 €	0 €	+1 351 €
10	+1 351 €	0 €	+1 351 €
11	+1 351 €	0 €	+1 351 €
12	+1 351 €	+1 226 €	+125 €
13	+1 351 €	+1 324 €	+27 €
14	+1 351 €	+1 424 €	-73 €
15	+1 351 €	+1 526 €	-175 €
16	+1 351 €	+1 632 €	-281 €
17	+1 351 €	+1 740 €	-389 €
18	+1 351 €	+1 852 €	-501 €
19	+1 351 €	+1 967 €	-616 €
20	+1 351 €	+2 084 €	-733 €
21	+1 351 €	+2 206 €	-855 €
22	+1 351 €	+2 330 €	-979 €
23	+1 351 €	+2 458 €	-1 107 €
24	+1 351 €	+2 590 €	-1 239 €
25	+1 351 €	+2 725 €	-1 374 €
Total	+33 775 €	+20 664 €	+13 111 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Maison (87800)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Achat : Maison (87800)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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