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Appartement T4 à vendre - 4 pièces - 65 m2 - Peyruis - 04 - PROVENCE-ALPES-COTE-D-AZUR

Bien expiré
VillePeyruis (04)
Surface65m²
Coût Total108 020€
Loyer Annuel7 622€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 138,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

idéal première achat ou investisseur. appartement de type 4 au dernière étage très ensoleillé. balcon et cave viennent compléter ce bien.

Ville : Peyruis
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04310
Total : 108 020€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 102 100€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7622€/an
Fourchette totale : 502€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6022€ - 9649€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 133,99€
Coût de l'assurance :9 451,75€
Taxe foncière : 762,24€/an
Soit par mois : 63,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour 3 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 845 €
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -32 845 €
Résultat foncier Année 1 : -25 222 €(Déficit de 25 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 745 €/an
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -4 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3822.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 622 €32 848 €3 608 €-25 226 €21 400 €3 826 €3 826 €
27 775 €4 652 €3 512 €3 123 €--703 €
37 930 €4 553 €3 413 €3 377 €---
48 089 €4 450 €3 310 €3 639 €---
58 251 €4 344 €3 204 €3 907 €---
68 416 €4 234 €3 094 €4 182 €---
78 584 €4 120 €2 980 €4 464 €---
88 756 €4 003 €2 862 €4 753 €---
98 931 €3 881 €2 741 €5 050 €---
109 110 €3 755 €2 615 €5 354 €---
119 292 €3 625 €2 485 €5 667 €---
129 478 €3 490 €2 350 €5 987 €---
139 667 €3 351 €2 211 €6 316 €---
149 860 €3 207 €2 067 €6 653 €---
1510 058 €3 058 €1 918 €7 000 €---
1610 259 €2 904 €1 764 €7 355 €---
1710 464 €2 745 €1 604 €7 719 €---
1810 673 €2 580 €1 439 €8 093 €---
1910 887 €2 409 €1 269 €8 477 €---
2011 104 €2 233 €1 093 €8 872 €---
2111 327 €2 051 €910 €9 276 €---
2211 553 €1 862 €722 €9 691 €---
2311 784 €1 667 €526 €10 117 €---
2412 020 €1 465 €325 €10 555 €---
2512 260 €1 256 €116 €11 004 €---
TOTAL244 149 €108 742 €52 134 €135 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-6 420 €+8 021 €
2+1 601 €0 €+1 601 €
3+1 601 €+802 €+799 €
4+1 601 €+1 092 €+509 €
5+1 601 €+1 172 €+429 €
6+1 601 €+1 255 €+346 €
7+1 601 €+1 339 €+262 €
8+1 601 €+1 426 €+175 €
9+1 601 €+1 515 €+86 €
10+1 601 €+1 606 €-5 €
11+1 601 €+1 700 €-99 €
12+1 601 €+1 796 €-195 €
13+1 601 €+1 895 €-294 €
14+1 601 €+1 996 €-395 €
15+1 601 €+2 100 €-499 €
16+1 601 €+2 206 €-605 €
17+1 601 €+2 316 €-715 €
18+1 601 €+2 428 €-827 €
19+1 601 €+2 543 €-942 €
20+1 601 €+2 661 €-1 060 €
21+1 601 €+2 783 €-1 182 €
22+1 601 €+2 907 €-1 306 €
23+1 601 €+3 035 €-1 434 €
24+1 601 €+3 166 €-1 565 €
25+1 601 €+3 301 €-1 700 €
Total+40 025 €+40 622 €+-597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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