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vente - maison

Bien expiré
VilleBallée (53)
Surface196m²
Coût Total135 980€
Loyer Annuel14 503€
Rentabilité10.67%
Cashflow/mois+376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 448,98 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Cave, Salle de bain, Petit prix

Immeuble de rapport - 196 m² - Potentiel 6 logements - Ballée

Charles Morel - 3G IMMO vous propose en exclusivité cet immeuble de rapport situé à Ballée (53340), implanté sur une parcelle de 412 m² avec petite cour intérieure.

Un fort potentiel d'aménagement

L'immeuble développe 196 m² habitables, permettant la création de 4 à 5 logements selon vos projets.

À cela s'ajoute un garage aménageable, offrant la possibilité de créer deux petites maisons supplémentaires.

Potentiel total estimé : jusqu'à 6 logements. Un investissement idéal pour générer une excellente rentabilité locative.

Confort performances énergétiques

  • Pompe à chaleur installée en 2024
  • Isolation extérieure réalisée en 2024
  • Huisseries bois et PVC
  • Tout-à-l'égout

DPE : Classe B (75 kWh/m²/an) Émissions A Coût annuel estimé : 1 160 à 1 630 €

Extérieur stationnement :

  • Terrain de 412 m²
  • Petite cour intérieure

? Charles Morel - 3G IMMO ? 06 38 55 53 55 ? charles.morel@3gimmobilier.com

Honoraires de 10 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (80 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Charles MOREL inscrit au RSAC de LE MANS n° 900 233 800 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ballée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53340
Coordonnées : 47.931118, -0.417668
Total : 135 980€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 40 940€
Valeur du bien : 128 940€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 6.17€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14503€/an
Fourchette totale : 946€ - 1543€/mois
Fourchette annuelle : 11356€ - 18522€/an
Rentabilité brute :10.67%
Fourchette de rentabilité :8.35% - 13.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 712,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 063,09€
Coût de l'assurance :11 558,30€
Taxe foncière : 1 450,31€/an
Soit par mois : 120,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 75 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le couloir
Quantité: entrée et couloir (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon état des évacuations
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 940 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 800€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement et peinture:8 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3600€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:540€
    Peinture entrée et couloir: 18 m² × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise aux normes plomberie: estimation complète = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 503 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 417 €
Revenus locatifs : +14 503 €
Charges déductibles : -47 417 €
Résultat foncier Année 1 : -32 914 €(Déficit de 32 914 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 477 €/an
Revenus locatifs : +14 503 €
Charges déductibles : -6 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22214.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 503 €47 422 €4 569 €-32 918 €10 700 €22 218 €22 218 €
214 793 €6 360 €4 448 €8 433 €--13 785 €
315 089 €6 235 €4 322 €8 854 €--4 931 €
415 391 €6 105 €4 192 €9 286 €---
515 699 €5 971 €4 058 €9 728 €---
616 013 €5 832 €3 919 €10 181 €---
716 333 €5 688 €3 775 €10 645 €---
816 660 €5 539 €3 626 €11 120 €---
916 993 €5 385 €3 473 €11 607 €---
1017 333 €5 226 €3 313 €12 106 €---
1117 679 €5 061 €3 149 €12 618 €---
1218 033 €4 891 €2 978 €13 142 €---
1318 393 €4 715 €2 802 €13 679 €---
1418 761 €4 532 €2 620 €14 229 €---
1519 137 €4 344 €2 431 €14 793 €---
1619 519 €4 149 €2 236 €15 371 €---
1719 910 €3 947 €2 034 €15 963 €---
1820 308 €3 738 €1 825 €16 570 €---
1920 714 €3 522 €1 609 €17 192 €---
2021 128 €3 298 €1 386 €17 830 €---
2121 551 €3 067 €1 155 €18 484 €---
2221 982 €2 828 €915 €19 154 €---
2322 422 €2 580 €668 €19 841 €---
2422 870 €2 324 €412 €20 546 €---
2523 327 €2 060 €147 €21 268 €---
TOTAL464 540 €154 819 €66 063 €309 720 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046 €-3 210 €+6 256 €
2+3 046 €0 €+3 046 €
3+3 046 €0 €+3 046 €
4+3 046 €+1 306 €+1 740 €
5+3 046 €+2 918 €+128 €
6+3 046 €+3 054 €-8 €
7+3 046 €+3 194 €-148 €
8+3 046 €+3 336 €-290 €
9+3 046 €+3 482 €-436 €
10+3 046 €+3 632 €-586 €
11+3 046 €+3 785 €-739 €
12+3 046 €+3 943 €-897 €
13+3 046 €+4 104 €-1 058 €
14+3 046 €+4 269 €-1 223 €
15+3 046 €+4 438 €-1 392 €
16+3 046 €+4 611 €-1 565 €
17+3 046 €+4 789 €-1 743 €
18+3 046 €+4 971 €-1 925 €
19+3 046 €+5 158 €-2 112 €
20+3 046 €+5 349 €-2 303 €
21+3 046 €+5 545 €-2 499 €
22+3 046 €+5 746 €-2 700 €
23+3 046 €+5 952 €-2 906 €
24+3 046 €+6 164 €-3 118 €
25+3 046 €+6 380 €-3 334 €
Total+76 150 €+92 916 €+-16 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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