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A Gex, en plein centre-ville Comble aménagé avec le charme de l'ancien

Bien expiré
VilleGex (01)
Surface69m²
Coût Total243 460€
Loyer Annuel18 112€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 753,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Gex, en plein centre-ville Comble aménagé avec le charme de l'ancien, chauffage, électricité, salle d'eau et cuisine refaits à neuf. Le bien se compose d'une belle pièce à vivre avec cuisine américaine, salle d'eau et deux espaces chambres ou bureau.

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 610 € et 870 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.334766, 6.061228
Total : 243 460€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 38 260€
Valeur du bien : 228 260€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 21.87€/m²/mois
Fourchette : 17.33€ - 27.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18112€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1905€/mois
Fourchette annuelle : 14349€ - 22863€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 455,94 €/m²
Basé sur :250 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :307 460 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-117 460€ (-38.2%)
Marge achat-revente :64 000€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 293,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 361,64€
Coût de l'assurance :21 302,75€
Taxe foncière : 1 811,23€/an
Soit par mois : 150,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des joints de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 260 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:16 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 40% de 12000€ = 4800€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 760€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 40% de 8400€ = 3360€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 40% de 2500€ = 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Remplacement robinetterie et joints: 1 salle de bain = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 40% de 1200€ = 480€
  • Chambres - Revêtement sol:2 520€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 40% de 1800€ = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 112 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 410 €
Revenus locatifs : +18 112 €
Charges déductibles : -49 410 €
Résultat foncier Année 1 : -31 298 €(Déficit de 31 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 150 €/an
Revenus locatifs : +18 112 €
Charges déductibles : -11 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9897.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 112 €49 418 €8 495 €-31 306 €21 400 €9 906 €9 906 €
218 475 €10 937 €8 273 €7 538 €--2 368 €
318 844 €10 707 €8 044 €8 137 €---
419 221 €10 469 €7 806 €8 752 €---
519 605 €10 223 €7 559 €9 383 €---
619 997 €9 967 €7 304 €10 030 €---
720 397 €9 703 €7 040 €10 694 €---
820 805 €9 429 €6 766 €11 376 €---
921 221 €9 146 €6 482 €12 076 €---
1021 646 €8 852 €6 188 €12 794 €---
1122 079 €8 547 €5 884 €13 531 €---
1222 520 €8 232 €5 569 €14 288 €---
1322 971 €7 905 €5 242 €15 065 €---
1423 430 €7 567 €4 904 €15 863 €---
1523 899 €7 217 €4 553 €16 682 €---
1624 377 €6 854 €4 190 €17 523 €---
1724 864 €6 477 €3 814 €18 387 €---
1825 362 €6 088 €3 425 €19 274 €---
1925 869 €5 684 €3 021 €20 184 €---
2026 386 €5 266 €2 603 €21 120 €---
2126 914 €4 833 €2 170 €22 081 €---
2227 452 €4 385 €1 721 €23 067 €---
2328 001 €3 920 €1 257 €24 081 €---
2428 561 €3 439 €775 €25 123 €---
2529 132 €2 940 €277 €26 192 €---
TOTAL580 141 €228 205 €123 362 €351 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 804 €-6 420 €+10 224 €
2+3 804 €0 €+3 804 €
3+3 804 €+1 731 €+2 073 €
4+3 804 €+2 626 €+1 178 €
5+3 804 €+2 815 €+989 €
6+3 804 €+3 009 €+795 €
7+3 804 €+3 208 €+596 €
8+3 804 €+3 413 €+391 €
9+3 804 €+3 623 €+181 €
10+3 804 €+3 838 €-34 €
11+3 804 €+4 059 €-255 €
12+3 804 €+4 286 €-482 €
13+3 804 €+4 520 €-716 €
14+3 804 €+4 759 €-955 €
15+3 804 €+5 005 €-1 201 €
16+3 804 €+5 257 €-1 453 €
17+3 804 €+5 516 €-1 712 €
18+3 804 €+5 782 €-1 978 €
19+3 804 €+6 055 €-2 251 €
20+3 804 €+6 336 €-2 532 €
21+3 804 €+6 624 €-2 820 €
22+3 804 €+6 920 €-3 116 €
23+3 804 €+7 224 €-3 420 €
24+3 804 €+7 537 €-3 733 €
25+3 804 €+7 858 €-4 054 €
Total+95 100 €+105 581 €+-10 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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