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En exclusivité Foncia : appartement T3 rénové situé sur Nantes Ouest

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface69
Coût Total158 160
Loyer Annuel11 098
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 840,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité Foncia : appartement T3 rénové situé sur Nantes Ouest - L’agence Foncia Achat / Vente de SAINT HERBLAIN vous propose le bien immobilier ci-dessous : En exclusivité Foncia : Nantes Ouest : Appartement T3 rénové.

Situé à Nantes, dans un environnement agréable et bien desservi, venez découvrir ce bel appartement T3 , bénéficiant d’une double exposition qui offre une belle luminosité tout au long de la journée.

Situé au3e étage sans ascenseur d'une copropriété bien entretenue de 4 étages, cet appartement se compose comme suit : Une entrée, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé plein Ouest, une cuisine séparée, aménagée et équipée avec arrière-cuisine, deux chambres, une salle de bains, et un WC séparé, De nombreux placards intégrés.

En complément, vous bénéficierez d’une cave en sous-sol et d’une place de stationnement extérieure.

Emplacement idéal, à proximité immédiate des transports en commun (tramway ligne 1, bus, Chronobus), des écoles et de tous les commerces.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.185715, -1.611358
Total : 158 160
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 21 000
Valeur du bien : 148 000
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11098€/an
Fourchette totale : 698€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8373€ - 14711€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 186,66 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 879
Prix d'achat :127 000
Décote à l'achat :-92 879 (-42.2%)
Marge achat-revente :61 719€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 838,78
Coût de l'assurance :13 839,00
Taxe foncière : 1 109,85€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant les éléments de cuisine et l'électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation salle de bain complète: 2000€/m² × 3 = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 500
    Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs/plafond (40 m²): 25€/m² × 40 = 1000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 972
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -27 972
Résultat foncier Année 1 : -16 874(Déficit de 16 874 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 174
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 972 €/an
Revenus locatifs : +11 098
Charges déductibles : -6 972
Résultat foncier Années 2+ : 4 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6173.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 09827 9785 314-16 87910 700 €6 179 €6 179 €
211 3206 8365 1734 484--1 695 €
311 5476 6905 0274 856---
411 7786 5394 8765 238---
512 0136 3834 7205 630---
612 2546 2224 5586 032---
712 4996 0544 3916 444---
812 7495 8814 2186 867---
913 0045 7024 0397 301---
1013 2645 5173 8547 746---
1113 5295 3263 6628 203---
1213 8005 1283 4648 672---
1314 0764 9233 2599 153---
1414 3574 7113 0479 646---
1514 6444 4912 82810 153---
1614 9374 2642 60110 673---
1715 2364 0292 36611 206---
1815 5413 7872 12311 754---
1915 8513 5351 87212 316---
2016 1683 2751 61212 893---
2116 4923 0061 34313 486---
2216 8222 7281 06514 094---
2317 1582 44077714 718---
2417 5012 14247915 359---
2517 8511 83417116 017---
TOTAL355 488139 42476 839216 06410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 064
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331-3 210+5 541
2+2 3310+2 331
3+2 331+948+1 383
4+2 331+1 572+759
5+2 331+1 689+642
6+2 331+1 810+521
7+2 331+1 933+398
8+2 331+2 060+271
9+2 331+2 190+141
10+2 331+2 324+7
11+2 331+2 461-130
12+2 331+2 602-271
13+2 331+2 746-415
14+2 331+2 894-563
15+2 331+3 046-715
16+2 331+3 202-871
17+2 331+3 362-1 031
18+2 331+3 526-1 195
19+2 331+3 695-1 364
20+2 331+3 868-1 537
21+2 331+4 046-1 715
22+2 331+4 228-1 897
23+2 331+4 415-2 084
24+2 331+4 608-2 277
25+2 331+4 805-2 474
Total+58 275+64 819+-6 544
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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