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Achat appartement

Bien expiré
VilleMennecy (91)
Surface99.7m²
Coût Total266 620€
Loyer Annuel17 796€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 99.7 m²
Prix au m² : 1 845,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 99.7 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Duplex, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Cuisine aucune, Une entrée, Salle de séjour, Calme

Situé dans la ville de Mennecy, cet appartement en duplex de 5 pièces est idéal pour une famille. Avec une surface habitable de 100 m², il offre suffisamment d'espace pour vivre confortablement. L'appartement comprend une entrée avec placard, un séjour spacieux de 24 m², une cuisine indépendante de 13 m², ainsi que quatre chambres dont une à l'étage. Vous disposerez également d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un WC. Une cave et un emplacement de parking compléteront votre acquisition.

Le quartier offre un environnement familial et calme, avec plusieurs établissements scolaires à proximité, tels qu'un collège et des écoles primaires. Vous trouverez également des espaces de loisirs comme le parc de Villeroy et des terrains de sport, parfaits pour les amoureux de la nature et du sport. Les transports en commun sont également accessibles, avec des arrêts de bus à quelques pas de l'appartement. Bien que le quartier soit résidentiel, vous trouverez quelques restaurants et cafés à distance de marche, offrant une vie locale conviviale. Ce bien immobilier présente une opportunité idéale pour ceux qui cherchent un espace de vie spacieux et une qualité de vie équilibrée, à proximité de tous les besoins essentiels. Prix : 184000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Mennecy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91540
Coordonnées : 48.562803, 2.426929
Total : 266 620€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 67 900€
Valeur du bien : 251 900€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99.7m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17796€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1663€/mois
Fourchette annuelle : 15868€ - 19958€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 679,54€
Coût de l'assurance :23 329,25€
Taxe foncière : 1 779,61€/an
Soit par mois : 148,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 483,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 99.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:4 800€
    Rénovation complète salon: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennecy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 796 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 510 €
Revenus locatifs : +17 796 €
Charges déductibles : -79 510 €
Résultat foncier Année 1 : -61 714 €(Déficit de 61 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 610 €/an
Revenus locatifs : +17 796 €
Charges déductibles : -11 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40313.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 796 €79 518 €8 905 €-61 722 €21 400 €40 322 €40 322 €
218 152 €11 381 €8 668 €6 771 €--33 551 €
318 515 €11 136 €8 423 €7 379 €--26 172 €
418 885 €10 882 €8 169 €8 003 €--18 169 €
519 263 €10 620 €7 907 €8 643 €--9 526 €
619 648 €10 348 €7 636 €9 300 €--226 €
720 041 €10 068 €7 355 €9 973 €---
820 442 €9 778 €7 065 €10 665 €---
920 851 €9 477 €6 764 €11 374 €---
1021 268 €9 167 €6 454 €12 101 €---
1121 693 €8 845 €6 133 €12 848 €---
1222 127 €8 513 €5 800 €13 614 €---
1322 570 €8 169 €5 457 €14 400 €---
1423 021 €7 814 €5 101 €15 207 €---
1523 482 €7 446 €4 733 €16 035 €---
1623 951 €7 066 €4 353 €16 885 €---
1724 430 €6 673 €3 960 €17 758 €---
1824 919 €6 266 €3 553 €18 653 €---
1925 417 €5 845 €3 132 €19 572 €---
2025 926 €5 410 €2 697 €20 516 €---
2126 444 €4 959 €2 247 €21 485 €---
2226 973 €4 494 €1 781 €22 479 €---
2327 512 €4 012 €1 299 €23 500 €---
2428 063 €3 514 €801 €24 549 €---
2528 624 €2 999 €286 €25 625 €---
TOTAL570 014 €264 399 €128 680 €305 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 737 €-6 420 €+10 157 €
2+3 737 €0 €+3 737 €
3+3 737 €0 €+3 737 €
4+3 737 €0 €+3 737 €
5+3 737 €0 €+3 737 €
6+3 737 €0 €+3 737 €
7+3 737 €+2 924 €+813 €
8+3 737 €+3 199 €+538 €
9+3 737 €+3 412 €+325 €
10+3 737 €+3 630 €+107 €
11+3 737 €+3 854 €-117 €
12+3 737 €+4 084 €-347 €
13+3 737 €+4 320 €-583 €
14+3 737 €+4 562 €-825 €
15+3 737 €+4 811 €-1 074 €
16+3 737 €+5 066 €-1 329 €
17+3 737 €+5 327 €-1 590 €
18+3 737 €+5 596 €-1 859 €
19+3 737 €+5 872 €-2 135 €
20+3 737 €+6 155 €-2 418 €
21+3 737 €+6 445 €-2 708 €
22+3 737 €+6 744 €-3 007 €
23+3 737 €+7 050 €-3 313 €
24+3 737 €+7 365 €-3 628 €
25+3 737 €+7 688 €-3 951 €
Total+93 425 €+91 685 €+1 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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