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Achat appartement

Bien expiré
VilleMennecy (91)
Surface99.7
Coût Total266 620
Loyer Annuel17 796
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 99.7 m²
Prix au m² : 1 845,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 99.7 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Duplex, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Cuisine aucune, Une entrée, Salle de séjour, Calme

Situé dans la ville de Mennecy, cet appartement en duplex de 5 pièces est idéal pour une famille. Avec une surface habitable de 100 m², il offre suffisamment d'espace pour vivre confortablement. L'appartement comprend une entrée avec placard, un séjour spacieux de 24 m², une cuisine indépendante de 13 m², ainsi que quatre chambres dont une à l'étage. Vous disposerez également d'une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un WC. Une cave et un emplacement de parking compléteront votre acquisition.

Le quartier offre un environnement familial et calme, avec plusieurs établissements scolaires à proximité, tels qu'un collège et des écoles primaires. Vous trouverez également des espaces de loisirs comme le parc de Villeroy et des terrains de sport, parfaits pour les amoureux de la nature et du sport. Les transports en commun sont également accessibles, avec des arrêts de bus à quelques pas de l'appartement. Bien que le quartier soit résidentiel, vous trouverez quelques restaurants et cafés à distance de marche, offrant une vie locale conviviale. Ce bien immobilier présente une opportunité idéale pour ceux qui cherchent un espace de vie spacieux et une qualité de vie équilibrée, à proximité de tous les besoins essentiels. Prix : 184000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Mennecy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91540
Coordonnées : 48.562803, 2.426929
Total : 266 620
Prix d'acquisition : 184 000
Travaux : 67 900
Valeur du bien : 251 900
Frais de notaire : 14 720
Coût estimé : 14 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99.7
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17796€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1663€/mois
Fourchette annuelle : 15868€ - 19958€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 679,54
Coût de l'assurance :23 329,25
Taxe foncière : 1 779,61€/an
Soit par mois : 148,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 483,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 99.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 600
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:4 800
    Rénovation complète salon: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:5 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennecy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 796 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 620 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 510
Revenus locatifs : +17 796
Charges déductibles : -79 510
Résultat foncier Année 1 : -61 714(Déficit de 61 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 314
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 610 €/an
Revenus locatifs : +17 796
Charges déductibles : -11 610
Résultat foncier Années 2+ : 6 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40313.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 79679 5188 905-61 72221 400 €40 322 €40 322 €
218 15211 3818 6686 771--33 551 €
318 51511 1368 4237 379--26 172 €
418 88510 8828 1698 003--18 169 €
519 26310 6207 9078 643--9 526 €
619 64810 3487 6369 300--226 €
720 04110 0687 3559 973---
820 4429 7787 06510 665---
920 8519 4776 76411 374---
1021 2689 1676 45412 101---
1121 6938 8456 13312 848---
1222 1278 5135 80013 614---
1322 5708 1695 45714 400---
1423 0217 8145 10115 207---
1523 4827 4464 73316 035---
1623 9517 0664 35316 885---
1724 4306 6733 96017 758---
1824 9196 2663 55318 653---
1925 4175 8453 13219 572---
2025 9265 4102 69720 516---
2126 4444 9592 24721 485---
2226 9734 4941 78122 479---
2327 5124 0121 29923 500---
2428 0633 51480124 549---
2528 6242 99928625 625---
TOTAL570 014264 399128 680305 61521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 615
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 737-6 420+10 157
2+3 7370+3 737
3+3 7370+3 737
4+3 7370+3 737
5+3 7370+3 737
6+3 7370+3 737
7+3 737+2 924+813
8+3 737+3 199+538
9+3 737+3 412+325
10+3 737+3 630+107
11+3 737+3 854-117
12+3 737+4 084-347
13+3 737+4 320-583
14+3 737+4 562-825
15+3 737+4 811-1 074
16+3 737+5 066-1 329
17+3 737+5 327-1 590
18+3 737+5 596-1 859
19+3 737+5 872-2 135
20+3 737+6 155-2 418
21+3 737+6 445-2 708
22+3 737+6 744-3 007
23+3 737+7 050-3 313
24+3 737+7 365-3 628
25+3 737+7 688-3 951
Total+93 425+91 685+1 740
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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