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Appartement 3 pièces 59 m²

VilleStrasbourg (67)
Surface59m²
Coût Total166 020€
Loyer Annuel9 719€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 016,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 59 m²

Encore un nouvel appartement à vendre à Strasbourg ( 67200 ) avec THICENT Groupe !

Idéalement situé au coeur de la Montagne Verte, chemin du Kammerfeld, à quelques pas des commodités et des transports en commun, nous sommes ravis de vous présenter cet appartement T3 de 58,71 m² à rénover situé au deuxième et dernier étage d'un immeuble de 3 lots d'habitation.

Il se compose d'une salon-séjour, d'une cuisine avec sa loggia, de deux chambres, d'une salle de bains et de toilettes indépendantes.

Une cave complète ce bien.

Votre conseiller THICENT GROUPE : Stéphane PASQUIER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 59 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/09/2022

Consommation énergie primaire : 341 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.573112, 7.698941
Total : 166 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 156 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9719€/an
Fourchette totale : 601€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 7217€ - 13089€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 657,40€
Coût de l'assurance :14 526,75€
Taxe foncière : 971,95€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 719 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 626 €
Revenus locatifs : +9 719 €
Charges déductibles : -44 626 €
Résultat foncier Année 1 : -34 906 €(Déficit de 34 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 126 €/an
Revenus locatifs : +9 719 €
Charges déductibles : -7 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13506.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 719 €44 631 €5 578 €-34 912 €21 400 €13 512 €13 512 €
29 914 €6 983 €5 430 €2 931 €--10 581 €
310 112 €6 830 €5 277 €3 282 €--7 299 €
410 314 €6 671 €5 118 €3 643 €--3 656 €
510 521 €6 507 €4 954 €4 013 €---
610 731 €6 338 €4 785 €4 393 €---
710 946 €6 162 €4 609 €4 783 €---
811 165 €5 981 €4 428 €5 184 €---
911 388 €5 793 €4 240 €5 595 €---
1011 616 €5 598 €4 045 €6 017 €---
1111 848 €5 397 €3 844 €6 451 €---
1212 085 €5 189 €3 636 €6 896 €---
1312 327 €4 974 €3 421 €7 352 €---
1412 573 €4 752 €3 199 €7 822 €---
1512 825 €4 521 €2 968 €8 303 €---
1613 081 €4 283 €2 730 €8 798 €---
1713 343 €4 037 €2 484 €9 306 €---
1813 610 €3 782 €2 229 €9 828 €---
1913 882 €3 518 €1 965 €10 364 €---
2014 159 €3 245 €1 692 €10 915 €---
2114 443 €2 963 €1 410 €11 480 €---
2214 731 €2 671 €1 118 €12 061 €---
2315 026 €2 368 €815 €12 658 €---
2415 327 €2 056 €503 €13 271 €---
2515 633 €1 732 €179 €13 901 €---
TOTAL311 318 €156 983 €80 657 €154 335 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-6 420 €+8 461 €
2+2 041 €0 €+2 041 €
3+2 041 €0 €+2 041 €
4+2 041 €0 €+2 041 €
5+2 041 €+107 €+1 934 €
6+2 041 €+1 318 €+723 €
7+2 041 €+1 435 €+606 €
8+2 041 €+1 555 €+486 €
9+2 041 €+1 679 €+362 €
10+2 041 €+1 805 €+236 €
11+2 041 €+1 935 €+106 €
12+2 041 €+2 069 €-28 €
13+2 041 €+2 206 €-165 €
14+2 041 €+2 346 €-305 €
15+2 041 €+2 491 €-450 €
16+2 041 €+2 639 €-598 €
17+2 041 €+2 792 €-751 €
18+2 041 €+2 948 €-907 €
19+2 041 €+3 109 €-1 068 €
20+2 041 €+3 274 €-1 233 €
21+2 041 €+3 444 €-1 403 €
22+2 041 €+3 618 €-1 577 €
23+2 041 €+3 797 €-1 756 €
24+2 041 €+3 981 €-1 940 €
25+2 041 €+4 170 €-2 129 €
Total+51 025 €+46 300 €+4 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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