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Maison 7 pièces 120 m²

VillePamiers (09)
Surface120m²
Coût Total153 520€
Loyer Annuel12 545€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville à rénover - Idéal investisseur

Investisseurs, vous recherchez un bien offrant de beaux volumes à repenser ? Située en centre-ville de Pamiers, cette maison de ville mitoyenne de 120m2 se développe sur quatre niveaux et présente une configuration intéressante pour un projet locatif, notamment de colocation. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une pièce principale, d'une cuisine indépendante et d'un WC disposant également d'un emplacement pour lave-linge. Les trois étages supérieurs accueillent chacun deux pièces de belles dimensions, offrant différentes possibilités d'aménagement. Une salle d'eau avec WC se trouve au premier étage et une salle de bains avec WC au dernier niveau, dont les deux pièces sont mansardées. La maison nécessite une rénovation complète de ses espaces intérieurs et de ses équipements. Elle dispose toutefois de menuiseries en double vitrage. La situation en centre-ville permet de profiter de la proximité des commerces, services, établissements scolaires et transports.

Cette annonce référence 345350 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CARINE PANIE (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 98771533100011.

Prix du bien : 69 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 345350 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.115640, 1.607207
Total : 153 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 79 000€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12545€/an
Fourchette totale : 791€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 9495€ - 16573€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 637 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-94 637€ (-57.8%)
Marge achat-revente :10 117€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 703,75€
Coût de l'assurance :13 433,00€
Taxe foncière : 1 254,48€/an
Soit par mois : 104,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 045,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: 120 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 000 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€/fenêtre = 15000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Plomberie:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 545 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 520 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 640 €
Revenus locatifs : +12 545 €
Charges déductibles : -85 640 €
Résultat foncier Année 1 : -73 095 €(Déficit de 73 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 640 €/an
Revenus locatifs : +12 545 €
Charges déductibles : -6 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51695.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 545 €85 645 €4 853 €-73 100 €21 400 €51 700 €51 700 €
212 796 €6 513 €4 721 €6 283 €--45 417 €
313 052 €6 376 €4 584 €6 676 €--38 742 €
413 313 €6 235 €4 443 €7 078 €--31 664 €
513 579 €6 089 €4 297 €7 490 €--24 174 €
613 850 €5 939 €4 147 €7 912 €--16 263 €
714 127 €5 784 €3 992 €8 344 €--7 919 €
814 410 €5 623 €3 831 €8 787 €---
914 698 €5 458 €3 666 €9 241 €---
1014 992 €5 287 €3 495 €9 705 €---
1115 292 €5 110 €3 319 €10 182 €---
1215 598 €4 928 €3 136 €10 670 €---
1315 910 €4 740 €2 948 €11 170 €---
1416 228 €4 546 €2 754 €11 682 €---
1516 553 €4 345 €2 553 €12 207 €---
1616 884 €4 138 €2 346 €12 745 €---
1717 221 €3 924 €2 133 €13 297 €---
1817 566 €3 704 €1 912 €13 862 €---
1917 917 €3 476 €1 684 €14 441 €---
2018 275 €3 241 €1 449 €15 035 €---
2118 641 €2 998 €1 206 €15 643 €---
2219 014 €2 747 €955 €16 267 €---
2319 394 €2 488 €696 €16 906 €---
2419 782 €2 221 €429 €17 561 €---
2520 178 €1 945 €153 €18 233 €---
TOTAL401 814 €193 499 €69 704 €208 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €0 €+2 634 €
4+2 634 €0 €+2 634 €
5+2 634 €0 €+2 634 €
6+2 634 €0 €+2 634 €
7+2 634 €0 €+2 634 €
8+2 634 €+260 €+2 374 €
9+2 634 €+2 772 €-138 €
10+2 634 €+2 912 €-278 €
11+2 634 €+3 055 €-421 €
12+2 634 €+3 201 €-567 €
13+2 634 €+3 351 €-717 €
14+2 634 €+3 505 €-871 €
15+2 634 €+3 662 €-1 028 €
16+2 634 €+3 824 €-1 190 €
17+2 634 €+3 989 €-1 355 €
18+2 634 €+4 159 €-1 525 €
19+2 634 €+4 332 €-1 698 €
20+2 634 €+4 510 €-1 876 €
21+2 634 €+4 693 €-2 059 €
22+2 634 €+4 880 €-2 246 €
23+2 634 €+5 072 €-2 438 €
24+2 634 €+5 268 €-2 634 €
25+2 634 €+5 470 €-2 836 €
Total+65 850 €+62 494 €+3 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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