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Longère 6 pièces 167 m²

VilleCandé-sur-beuvron, Cellettes, Chailles, Chitenay, Cormeray, Feings, Fougères-sur-bièvre, Monthou-sur-bièvre, Montils, Ouchamps, Sambin, Seur, Valaire (41)
Surface167m²
Coût Total234 775€
Loyer Annuel17 234€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 625 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 997,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère de 6 pièces principales

Longère pleine de charme avec poutres et pierres apparentes offrant une belle entrée avec plafond cathédrale, un séjour/salle à manger avec cheminée, 3 chambres et un bureau. Terrain de 2102m² avec dépendances. Un bien authentique, aux beaux volumes, pour les amoureux de la nature et des biens avec caractère. Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 537-723 Date de réalisation du diagnostic : 13/01/2026 Prix hors honoraires : 155 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 840 € et 6 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Candé-sur-beuvron, Cellettes, Chailles, Chitenay, Cormeray, Feings, Fougères-sur-bièvre, Monthou-sur-bièvre, Montils, Ouchamps, Sambin, Seur, Valaire
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41120
Coordonnées : 47.438087, 1.354909
Total : 234 775€
Prix d'acquisition : 166 625€
Travaux : 54 820€
Valeur du bien : 221 445€
Frais de notaire : 13 330€
Coût estimé : 13 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1436€/mois
Loyer annuel estimé : 17234€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 14407€ - 20616€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 829,27 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :305 488 €
Prix d'achat :166 625 €
Décote à l'achat :-138 863€ (-45.5%)
Marge achat-revente :70 713€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 775€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 177,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 246,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 582,63€
Coût de l'assurance :20 542,81€
Taxe foncière : 1 723,41€/an
Soit par mois : 143,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 436,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 167 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 820 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 020€
    Isolation combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€/m² = 1600€, Mise aux normes électricité: 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Calcul : 1 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 775 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 526 €
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -65 526 €
Résultat foncier Année 1 : -48 292 €(Déficit de 48 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 706 €/an
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -10 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26891.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 306 €(65% de 166 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 938 €/an
Calcul : 108 306 € × 3,636% = 3 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 234 €65 534 €8 168 €-48 300 €21 400 €26 900 €26 900 €
217 579 €10 500 €7 955 €7 079 €--19 821 €
317 930 €10 279 €7 734 €7 651 €--12 170 €
418 289 €10 050 €7 505 €8 239 €--3 931 €
518 655 €9 813 €7 268 €8 842 €---
619 028 €9 567 €7 022 €9 460 €---
719 408 €9 313 €6 768 €10 095 €---
819 797 €9 049 €6 504 €10 747 €---
920 192 €8 776 €6 231 €11 416 €---
1020 596 €8 494 €5 949 €12 103 €---
1121 008 €8 201 €5 656 €12 807 €---
1221 428 €7 898 €5 352 €13 531 €---
1321 857 €7 583 €5 038 €14 274 €---
1422 294 €7 258 €4 713 €15 036 €---
1522 740 €6 921 €4 376 €15 819 €---
1623 195 €6 572 €4 027 €16 623 €---
1723 659 €6 210 €3 665 €17 448 €---
1824 132 €5 836 €3 291 €18 296 €---
1924 614 €5 448 €2 903 €19 167 €---
2025 107 €5 046 €2 501 €20 061 €---
2125 609 €4 630 €2 085 €20 979 €---
2226 121 €4 199 €1 654 €21 922 €---
2326 644 €3 752 €1 207 €22 891 €---
2427 176 €3 290 €745 €23 886 €---
2527 720 €2 811 €266 €24 909 €---
TOTAL552 012 €237 031 €118 583 €314 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 619 €-6 420 €+10 039 €
2+3 619 €0 €+3 619 €
3+3 619 €0 €+3 619 €
4+3 619 €0 €+3 619 €
5+3 619 €+1 473 €+2 146 €
6+3 619 €+2 838 €+781 €
7+3 619 €+3 029 €+590 €
8+3 619 €+3 224 €+395 €
9+3 619 €+3 425 €+194 €
10+3 619 €+3 631 €-12 €
11+3 619 €+3 842 €-223 €
12+3 619 €+4 059 €-440 €
13+3 619 €+4 282 €-663 €
14+3 619 €+4 511 €-892 €
15+3 619 €+4 746 €-1 127 €
16+3 619 €+4 987 €-1 368 €
17+3 619 €+5 235 €-1 616 €
18+3 619 €+5 489 €-1 870 €
19+3 619 €+5 750 €-2 131 €
20+3 619 €+6 018 €-2 399 €
21+3 619 €+6 294 €-2 675 €
22+3 619 €+6 577 €-2 958 €
23+3 619 €+6 867 €-3 248 €
24+3 619 €+7 166 €-3 547 €
25+3 619 €+7 473 €-3 854 €
Total+90 475 €+94 494 €+-4 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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