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Maison à vendre

VilleCézy (89)
Surface90m²
Coût Total128 320€
Loyer Annuel8 533€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 655,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Non meublé

Maison d'habitation comprenant : une cuisine avec un accès à un cellier, une salle de bains, un w-c, une salle à manger, une chambre en enfilade.

Par l'extérieur, un accès à deux chambres en enfilade.

Un atelier à l'arrière de la maison.

Une grange avec un jardin de l'autre côté du chemin et un garage en tôle.

A rafraichir

59 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Cézy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89410
Coordonnées : 47.994569, 3.322141
Total : 128 320€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 123 600€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8533€/an
Fourchette totale : 580€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6965€ - 10454€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :964,71 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 823 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-27 823€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-41 497€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 679,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 091,69€
Coût de l'assurance :15 398,40€
Taxe foncière : 853,34€/an
Soit par mois : 71,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salon complet: 1 salon complet × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cézy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 533 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 236 €
Revenus locatifs : +8 533 €
Charges déductibles : -70 236 €
Résultat foncier Année 1 : -61 703 €(Déficit de 61 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 636 €/an
Revenus locatifs : +8 533 €
Charges déductibles : -5 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40303.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 533 €70 241 €4 171 €-61 707 €21 400 €40 307 €40 307 €
28 704 €5 528 €4 059 €3 176 €--37 131 €
38 878 €5 412 €3 943 €3 466 €--33 665 €
49 056 €5 292 €3 823 €3 764 €--29 901 €
59 237 €5 168 €3 699 €4 069 €--25 832 €
69 422 €5 040 €3 570 €4 382 €--21 451 €
79 610 €4 907 €3 438 €4 703 €--16 748 €
89 802 €4 770 €3 301 €5 032 €--11 716 €
99 998 €4 629 €3 160 €5 369 €--6 347 €
1010 198 €4 483 €3 013 €5 715 €--631 €
1110 402 €4 332 €2 862 €6 071 €---
1210 610 €4 176 €2 706 €6 435 €---
1310 822 €4 014 €2 545 €6 808 €---
1411 039 €3 847 €2 378 €7 191 €---
1511 260 €3 675 €2 206 €7 584 €---
1611 485 €3 497 €2 028 €7 988 €---
1711 715 €3 313 €1 844 €8 401 €---
1811 949 €3 123 €1 654 €8 826 €---
1912 188 €2 927 €1 457 €9 261 €---
2012 432 €2 724 €1 254 €9 708 €---
2112 680 €2 514 €1 044 €10 167 €---
2212 934 €2 297 €828 €10 637 €---
2313 192 €2 073 €603 €11 120 €---
2413 456 €1 841 €372 €11 615 €---
2513 725 €1 602 €133 €12 124 €---
TOTAL273 328 €161 424 €60 092 €111 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792 €-6 420 €+8 212 €
2+1 792 €0 €+1 792 €
3+1 792 €0 €+1 792 €
4+1 792 €0 €+1 792 €
5+1 792 €0 €+1 792 €
6+1 792 €0 €+1 792 €
7+1 792 €0 €+1 792 €
8+1 792 €0 €+1 792 €
9+1 792 €0 €+1 792 €
10+1 792 €0 €+1 792 €
11+1 792 €+1 632 €+160 €
12+1 792 €+1 930 €-138 €
13+1 792 €+2 042 €-250 €
14+1 792 €+2 157 €-365 €
15+1 792 €+2 275 €-483 €
16+1 792 €+2 396 €-604 €
17+1 792 €+2 520 €-728 €
18+1 792 €+2 648 €-856 €
19+1 792 €+2 778 €-986 €
20+1 792 €+2 912 €-1 120 €
21+1 792 €+3 050 €-1 258 €
22+1 792 €+3 191 €-1 399 €
23+1 792 €+3 336 €-1 544 €
24+1 792 €+3 485 €-1 693 €
25+1 792 €+3 637 €-1 845 €
Total+44 800 €+33 571 €+11 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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