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Charmant T1 bis de 55 m² – Hypercentre de Vienne

VilleVienne (38)
Surface55m²
Coût Total92 400€
Loyer Annuel8 901€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Foncia Vienne vous propose en exclusivité au 1er étage d'une résidence située dans le centre ancien, appartement traversant de 55 m² comprenant une chambre, salon lumineux, cuisine, arrière-cuisine, salle de bain et WC séparés.

Emplacement calme en rue piétonne, environnement agréable.

Votre contact : thierry Descours au O6 67 13 58 55 ou thierry.descours@foncia;com - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/vienne-38200/agence-immobiliere/foncia-transaction-vienne-1048

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.526192, 4.875582
Total : 92 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.49€/m²/mois
Fourchette : 10.59€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8901€/an
Fourchette totale : 582€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 6989€ - 11336€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 12.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 256,46 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 105 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-44 105€ (-35.5%)
Marge achat-revente :31 705€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 477,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 977,10€
Coût de l'assurance :7 854,00€
Taxe foncière : 890,09€/an
Soit par mois : 74,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager et rénovation de la cuisine (placards, plan de travail, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture murs, éclairage)
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en moquette usée et murs nus nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 901 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 187 €
Revenus locatifs : +8 901 €
Charges déductibles : -10 187 €
Résultat foncier Année 1 : -1 286 €(Déficit de 1 286 €)
Imputable sur revenu global : 1 286 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 187 €/an
Revenus locatifs : +8 901 €
Charges déductibles : -4 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 714 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 901 €10 190 €2 985 €-1 289 €1 289 €--
29 079 €4 109 €2 905 €4 970 €---
39 261 €4 026 €2 821 €5 235 €---
49 446 €3 939 €2 735 €5 506 €---
59 635 €3 850 €2 646 €5 784 €---
69 827 €3 759 €2 554 €6 069 €---
710 024 €3 664 €2 459 €6 360 €---
810 224 €3 565 €2 361 €6 659 €---
910 429 €3 464 €2 260 €6 965 €---
1010 637 €3 359 €2 155 €7 278 €---
1110 850 €3 251 €2 047 €7 599 €---
1211 067 €3 139 €1 935 €7 928 €---
1311 288 €3 024 €1 820 €8 265 €---
1411 514 €2 905 €1 700 €8 610 €---
1511 745 €2 781 €1 577 €8 963 €---
1611 979 €2 654 €1 450 €9 326 €---
1712 219 €2 522 €1 318 €9 697 €---
1812 463 €2 386 €1 182 €10 077 €---
1912 713 €2 246 €1 041 €10 467 €---
2012 967 €2 100 €896 €10 866 €---
2113 226 €1 950 €746 €11 276 €---
2213 491 €1 795 €591 €11 695 €---
2313 761 €1 635 €431 €12 125 €---
2414 036 €1 470 €266 €12 566 €---
2514 317 €1 299 €95 €13 018 €---
TOTAL285 099 €79 083 €42 977 €206 015 €1 289 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 387 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-387 €+2 256 €
2+1 869 €+1 491 €+378 €
3+1 869 €+1 570 €+299 €
4+1 869 €+1 652 €+217 €
5+1 869 €+1 735 €+134 €
6+1 869 €+1 821 €+48 €
7+1 869 €+1 908 €-39 €
8+1 869 €+1 998 €-129 €
9+1 869 €+2 089 €-220 €
10+1 869 €+2 183 €-314 €
11+1 869 €+2 280 €-411 €
12+1 869 €+2 378 €-509 €
13+1 869 €+2 479 €-610 €
14+1 869 €+2 583 €-714 €
15+1 869 €+2 689 €-820 €
16+1 869 €+2 798 €-929 €
17+1 869 €+2 909 €-1 040 €
18+1 869 €+3 023 €-1 154 €
19+1 869 €+3 140 €-1 271 €
20+1 869 €+3 260 €-1 391 €
21+1 869 €+3 383 €-1 514 €
22+1 869 €+3 509 €-1 640 €
23+1 869 €+3 638 €-1 769 €
24+1 869 €+3 770 €-1 901 €
25+1 869 €+3 905 €-2 036 €
Total+46 725 €+61 805 €+-15 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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