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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface78m²
Coût Total141 484€
Loyer Annuel10 886€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 800 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 407,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Amiens, bel appartement f4 au 3 ème étage , 6 square des troyens, proche de l'université de la Citadelle et du parc Saint Pierre. Il est spacieux et très lumineux, traversant avec vue dégagée et exposition sud depuis le salon-séjour et la cuisine. Il comprend 3 belles chambres, une cuisine, une salle de bain, un wc séparé, de grands placards. Ce logement possède également une cave, une place de parking au pied de l'immeuble . Menuiseries récentes double vitrage, volets roulants électriques dans toutes les pièces .

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.910335, 2.303076
Total : 141 484€
Prix d'acquisition : 109 800€
Travaux : 22 900€
Valeur du bien : 132 700€
Frais de notaire : 8 784€
Coût estimé : 8 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10886€/an
Fourchette totale : 733€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8800€ - 13467€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 419,27 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 703 €
Prix d'achat :109 800 €
Décote à l'achat :-903€ (-0.8%)
Marge achat-revente :-30 781€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 737,09€
Coût de l'assurance :12 379,85€
Taxe foncière : 1 088,61€/an
Soit par mois : 90,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 900 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 886 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 484 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 233 €
Revenus locatifs : +10 886 €
Charges déductibles : -29 233 €
Résultat foncier Année 1 : -18 347 €(Déficit de 18 347 €)
Imputable sur revenu global : 18 347 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 333 €/an
Revenus locatifs : +10 886 €
Charges déductibles : -6 333 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 553 €/an
Prix d'achat du bien : 109 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 370 €(65% de 109 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 595 €/an
Calcul : 71 370 € × 3,636% = 2 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 886 €29 238 €4 754 €-18 352 €18 352 €--
211 104 €6 211 €4 628 €4 892 €---
311 326 €6 081 €4 497 €5 245 €---
411 552 €5 946 €4 362 €5 607 €---
511 783 €5 806 €4 222 €5 977 €---
612 019 €5 661 €4 078 €6 358 €---
712 259 €5 512 €3 928 €6 748 €---
812 505 €5 357 €3 773 €7 148 €---
912 755 €5 197 €3 613 €7 558 €---
1013 010 €5 031 €3 448 €7 978 €---
1113 270 €4 860 €3 276 €8 410 €---
1213 535 €4 683 €3 099 €8 853 €---
1313 806 €4 499 €2 916 €9 307 €---
1414 082 €4 310 €2 726 €9 773 €---
1514 364 €4 113 €2 530 €10 250 €---
1614 651 €3 910 €2 327 €10 741 €---
1714 944 €3 700 €2 117 €11 244 €---
1815 243 €3 483 €1 899 €11 760 €---
1915 548 €3 258 €1 674 €12 290 €---
2015 859 €3 026 €1 442 €12 833 €---
2116 176 €2 785 €1 201 €13 391 €---
2216 500 €2 536 €952 €13 963 €---
2316 830 €2 279 €695 €14 551 €---
2417 166 €2 012 €428 €15 154 €---
2517 510 €1 737 €153 €15 773 €---
TOTAL348 684 €131 232 €68 737 €217 452 €18 352 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 505 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 452 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 286 €-5 505 €+7 791 €
2+2 286 €+1 468 €+818 €
3+2 286 €+1 574 €+712 €
4+2 286 €+1 682 €+604 €
5+2 286 €+1 793 €+493 €
6+2 286 €+1 907 €+379 €
7+2 286 €+2 024 €+262 €
8+2 286 €+2 144 €+142 €
9+2 286 €+2 267 €+19 €
10+2 286 €+2 394 €-108 €
11+2 286 €+2 523 €-237 €
12+2 286 €+2 656 €-370 €
13+2 286 €+2 792 €-506 €
14+2 286 €+2 932 €-646 €
15+2 286 €+3 075 €-789 €
16+2 286 €+3 222 €-936 €
17+2 286 €+3 373 €-1 087 €
18+2 286 €+3 528 €-1 242 €
19+2 286 €+3 687 €-1 401 €
20+2 286 €+3 850 €-1 564 €
21+2 286 €+4 017 €-1 731 €
22+2 286 €+4 189 €-1 903 €
23+2 286 €+4 365 €-2 079 €
24+2 286 €+4 546 €-2 260 €
25+2 286 €+4 732 €-2 446 €
Total+57 150 €+65 236 €+-8 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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