Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T4

VilleExincourt (25)
Surface76m²
Coût Total135 200€
Loyer Annuel8 463€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 131,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Nouveauté - Appartement T4 de 76 m² Situé au 1er étage d'une copropriété calme, 6 Rue Jules Emile Zingg à Exincourt.

Il est composé de :

  • Une entrée
  • Une cuisine semi-ouverte
  • Un salon
  • 3 chambres
  • Une salle de bain
  • WC séparés
  • 2 celliers

Les + :

  • Environnement calme
  • Proximité des commerces et de l'autoroute
  • DPE : B
  • Beau potentiel

Possibilité d'acheter un garage en sus au prix de 7 000€. Cave, chauffage gaz, double vitrage, ravalement de façade effectué. Taxe foncière : environ 766 € Charges : environ 120€/ mois

Pas de frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES.

REF;0150013

Ville : Exincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.500900, 6.835950
Total : 135 200€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 42 320€
Valeur du bien : 128 320€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8463€/an
Fourchette totale : 553€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 6631€ - 10800€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 029,48 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 240 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+7 760€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-56 960€ (-72.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :54,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 727,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 766,90€
Coût de l'assurance :16 224,00€
Taxe foncière : 766,00€/an
Soit par mois : 63,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 53 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en lino nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-ouverte avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 320 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Rénovation cuisine complète: 25000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Exincourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 463 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 780 €
Revenus locatifs : +8 463 €
Charges déductibles : -49 780 €
Résultat foncier Année 1 : -41 318 €(Déficit de 41 318 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 30 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 460 €/an
Revenus locatifs : +8 463 €
Charges déductibles : -7 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30617.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 463 €49 785 €4 610 €-41 322 €10 700 €30 622 €30 622 €
28 632 €7 343 €4 488 €1 289 €--29 333 €
38 805 €7 217 €4 362 €1 587 €--27 746 €
48 981 €7 087 €4 232 €1 894 €--25 852 €
59 160 €6 952 €4 097 €2 208 €--23 644 €
69 344 €6 813 €3 958 €2 531 €--21 113 €
79 530 €6 668 €3 813 €2 862 €--18 251 €
89 721 €6 519 €3 664 €3 202 €--15 049 €
99 916 €6 364 €3 509 €3 551 €--11 498 €
1010 114 €6 204 €3 349 €3 910 €--7 588 €
1110 316 €6 038 €3 183 €4 278 €--3 310 €
1210 522 €5 867 €3 012 €4 656 €---
1310 733 €5 689 €2 834 €5 044 €---
1410 948 €5 505 €2 650 €5 442 €---
1511 166 €5 315 €2 460 €5 852 €---
1611 390 €5 118 €2 263 €6 272 €---
1711 618 €4 914 €2 059 €6 704 €---
1811 850 €4 703 €1 848 €7 147 €---
1912 087 €4 485 €1 630 €7 602 €---
2012 329 €4 259 €1 404 €8 070 €---
2112 575 €4 025 €1 170 €8 551 €---
2212 827 €3 783 €928 €9 044 €---
2313 083 €3 532 €677 €9 551 €---
2413 345 €3 272 €417 €10 073 €---
2513 612 €3 004 €149 €10 608 €---
TOTAL271 066 €180 461 €66 767 €90 605 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-3 210 €+4 987 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €0 €+1 777 €
4+1 777 €0 €+1 777 €
5+1 777 €0 €+1 777 €
6+1 777 €0 €+1 777 €
7+1 777 €0 €+1 777 €
8+1 777 €0 €+1 777 €
9+1 777 €0 €+1 777 €
10+1 777 €0 €+1 777 €
11+1 777 €0 €+1 777 €
12+1 777 €+1 397 €+380 €
13+1 777 €+1 513 €+264 €
14+1 777 €+1 633 €+144 €
15+1 777 €+1 755 €+22 €
16+1 777 €+1 882 €-105 €
17+1 777 €+2 011 €-234 €
18+1 777 €+2 144 €-367 €
19+1 777 €+2 281 €-504 €
20+1 777 €+2 421 €-644 €
21+1 777 €+2 565 €-788 €
22+1 777 €+2 713 €-936 €
23+1 777 €+2 865 €-1 088 €
24+1 777 €+3 022 €-1 245 €
25+1 777 €+3 182 €-1 405 €
Total+44 425 €+28 175 €+16 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →