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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface68m²
Coût Total114 390€
Loyer Annuel7 218€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 308,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 14
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

F3 de 68 m² avec Vue Panoramique et Garage Double – Saint-Étienne

Situé au 14ème étage d'une résidence sécurisée avec concierge , cet appartement offre un potentiel exceptionnel après rafraîchissement.

Espace de vie : Séjour lumineux ouvrant sur un grand balcon de 9 m² avec vue imprenable sur la ville. Cuisine séparée (possibilité d'ouverture).

Coin nuit : 2 chambres calmes.

Prestations : Double vitrage PVC, volets roulants, porte blindée.

Le petit plus rare : Garage double inclus, un atout majeur en centre-ville.

Confort : Chauffage collectif au gaz inclus dans les charges. Nombre de lots de la copropriété: 348, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 3000 euros soit 250 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Raphaël GACHE Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°932 461 940 Greffe de SAINT ETIENNE) (réf. 608527 )

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 114 390€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 18 270€
Valeur du bien : 107 270€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7218€/an
Fourchette totale : 446€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5354€ - 9732€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,77 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 892 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+12 108€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-37 498€ (-48.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 408,99€
Coût de l'assurance :10 009,12€
Taxe foncière : 721,84€/an
Soit par mois : 60,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-314,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz inclus dans les charges.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif déjà en place.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 270 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz inclus dans les charges.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 440€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre peinture: 8 m² × 20€/m² = 160€, Main d'œuvre robinetterie: 1 × 50€ = 50€, Total main d'œuvre: 400€ = 240€ + 150€ + 160€ + 50€ = 600€
  • Salle de bain - Rénovation:8 650€
    Remplacement baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Remplacement lavabo: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs: 5 m² × 80€/m² = 400€, Carrelage sol: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre plomberie: 1 × 250€ = 250€, Main d'œuvre carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Total main d'œuvre: 850€ = 1500€ + 300€ + 400€ + 400€ + 250€ + 600€ = 3700€
  • Salon - Rafraîchissement:2 900€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre peinture: 20 m² × 20€/m² = 400€, Total main d'œuvre: 1000€ = 600€ + 400€ = 1300€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 280€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre peinture: 24 m² × 20€/m² = 480€, Remplacement revêtement sol: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Total main d'œuvre: 480€ + 720€ + 1200€ = 2400€
Notes :

Estimation pour la région Saint-Étienne. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des prix moyens 2025.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 218 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 390 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 346 €
Revenus locatifs : +7 218 €
Charges déductibles : -26 346 €
Résultat foncier Année 1 : -19 127 €(Déficit de 19 127 €)
Imputable sur revenu global : 19 127 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 076 €/an
Revenus locatifs : +7 218 €
Charges déductibles : -8 076 €
Résultat foncier Années 2+ : -857 €/an(Déficit de 857 €)
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 218 €26 349 €3 957 €-19 131 €19 131 €--
27 363 €7 976 €3 854 €-613 €613 €--
37 510 €7 868 €3 746 €-358 €358 €--
47 660 €7 757 €3 635 €-97 €97 €--
57 813 €7 642 €3 520 €171 €---
67 970 €7 523 €3 401 €447 €---
78 129 €7 399 €3 277 €730 €---
88 292 €7 272 €3 149 €1 020 €---
98 458 €7 139 €3 017 €1 318 €---
108 627 €7 002 €2 880 €1 625 €---
118 799 €6 860 €2 738 €1 939 €---
128 975 €6 713 €2 591 €2 262 €---
139 155 €6 561 €2 438 €2 594 €---
149 338 €6 403 €2 281 €2 935 €---
159 525 €6 240 €2 118 €3 285 €---
169 715 €6 071 €1 948 €3 644 €---
179 909 €5 896 €1 773 €4 014 €---
1810 108 €5 714 €1 592 €4 393 €---
1910 310 €5 526 €1 404 €4 783 €---
2010 516 €5 332 €1 210 €5 184 €---
2110 726 €5 131 €1 008 €5 596 €---
2210 941 €4 922 €800 €6 019 €---
2311 159 €4 706 €584 €6 454 €---
2411 383 €4 482 €360 €6 900 €---
2511 610 €4 251 €129 €7 360 €---
TOTAL231 208 €178 734 €57 409 €52 473 €20 199 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 060 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-5 739 €+7 255 €
2+1 516 €-184 €+1 700 €
3+1 516 €-108 €+1 624 €
4+1 516 €-29 €+1 545 €
5+1 516 €+51 €+1 465 €
6+1 516 €+134 €+1 382 €
7+1 516 €+219 €+1 297 €
8+1 516 €+306 €+1 210 €
9+1 516 €+396 €+1 120 €
10+1 516 €+487 €+1 029 €
11+1 516 €+582 €+934 €
12+1 516 €+679 €+837 €
13+1 516 €+778 €+738 €
14+1 516 €+880 €+636 €
15+1 516 €+985 €+531 €
16+1 516 €+1 093 €+423 €
17+1 516 €+1 204 €+312 €
18+1 516 €+1 318 €+198 €
19+1 516 €+1 435 €+81 €
20+1 516 €+1 555 €-39 €
21+1 516 €+1 679 €-163 €
22+1 516 €+1 806 €-290 €
23+1 516 €+1 936 €-420 €
24+1 516 €+2 070 €-554 €
25+1 516 €+2 208 €-692 €
Total+37 900 €+15 742 €+22 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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