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Détails du bien

Bien expiré
VilleCaussade (82)
Surface99m²
Coût Total150 300€
Loyer Annuel10 799€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 010,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Expertimo, Laurence COHEN vous propose rue de la République à Caussade, cette maison de ville non mitoyenne d'environ 99 m2 en copropriété en cours de mise en place. Nous sommes dans une impasse au calme donnant sur la rue de la République soit plein coeur de ville. Elle est composée d'une cuisine séparée, un beau séjour lumineux. Les 3 chambres sont à l'étage. Appelez moi pour en savoir plus ! Chers confrères professionnels de l'immobilier, inter cabinet bienvenu. Chers vendeurs, confiez moi votre bien à la vente : EVALUATION réalisée par un EXPERT IMMOBILIER et diagnostics offerts à la signature de l'acte authentique ( me consulter pour les conditions ) Mentions Légales : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette annonce vous est proposée par COHEN Laurence - EIRL - NoRSAC: 485153076, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MONTAUBAN - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Caussade
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82300
Total : 150 300€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 142 300€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10799€/an
Fourchette totale : 729€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 8750€ - 13326€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 775,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 669,15€
Coût de l'assurance :12 775,50€
Taxe foncière : 1 079,86€/an
Soit par mois : 89,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et carrelage au sol
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caussade (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque poste de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 799 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 727 €
Revenus locatifs : +10 799 €
Charges déductibles : -48 727 €
Résultat foncier Année 1 : -37 929 €(Déficit de 37 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 427 €/an
Revenus locatifs : +10 799 €
Charges déductibles : -6 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16528.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 799 €48 732 €4 841 €-37 933 €21 400 €16 533 €16 533 €
211 015 €6 301 €4 710 €4 714 €--11 820 €
311 235 €6 166 €4 575 €5 069 €--6 750 €
411 460 €6 026 €4 435 €5 434 €--1 317 €
511 689 €5 881 €4 291 €5 807 €---
611 923 €5 732 €4 141 €6 190 €---
712 161 €5 578 €3 987 €6 583 €---
812 404 €5 419 €3 828 €6 985 €---
912 652 €5 254 €3 664 €7 398 €---
1012 905 €5 084 €3 494 €7 821 €---
1113 163 €4 909 €3 318 €8 255 €---
1213 427 €4 728 €3 137 €8 699 €---
1313 695 €4 540 €2 949 €9 155 €---
1413 969 €4 347 €2 756 €9 623 €---
1514 249 €4 147 €2 556 €10 102 €---
1614 533 €3 940 €2 349 €10 593 €---
1714 824 €3 727 €2 136 €11 098 €---
1815 121 €3 506 €1 915 €11 615 €---
1915 423 €3 278 €1 687 €12 145 €---
2015 732 €3 043 €1 452 €12 689 €---
2116 046 €2 800 €1 209 €13 246 €---
2216 367 €2 549 €958 €13 818 €---
2316 694 €2 289 €698 €14 405 €---
2417 028 €2 021 €430 €15 007 €---
2517 369 €1 744 €153 €15 625 €---
TOTAL345 882 €151 741 €69 669 €194 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-6 420 €+8 688 €
2+2 268 €0 €+2 268 €
3+2 268 €0 €+2 268 €
4+2 268 €0 €+2 268 €
5+2 268 €+1 347 €+921 €
6+2 268 €+1 857 €+411 €
7+2 268 €+1 975 €+293 €
8+2 268 €+2 096 €+172 €
9+2 268 €+2 219 €+49 €
10+2 268 €+2 346 €-78 €
11+2 268 €+2 476 €-208 €
12+2 268 €+2 610 €-342 €
13+2 268 €+2 747 €-479 €
14+2 268 €+2 887 €-619 €
15+2 268 €+3 031 €-763 €
16+2 268 €+3 178 €-910 €
17+2 268 €+3 329 €-1 061 €
18+2 268 €+3 484 €-1 216 €
19+2 268 €+3 643 €-1 375 €
20+2 268 €+3 807 €-1 539 €
21+2 268 €+3 974 €-1 706 €
22+2 268 €+4 145 €-1 877 €
23+2 268 €+4 322 €-2 054 €
24+2 268 €+4 502 €-2 234 €
25+2 268 €+4 687 €-2 419 €
Total+56 700 €+58 242 €+-1 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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