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Pavillon 7 pièces 172 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface172m²
Coût Total259 658€
Loyer Annuel17 860€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 927,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON SPACIEUSE AVEC VUE IMPRENABLE

Laissez-vous séduire par cette maison familiale aux beaux volumes, nichée sur les hauteurs de Tulle, offrant une vue dégagée et un cadre paisible sans vis-à-vis. Élevée sur sous-sol total, elle se compose au premier étage d'un hall desservant une cuisine, un séjour lumineux avec accès direct au jardin, trois chambres, un bureau, une salle de bains et des Wc séparés. L'étage propose deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec Wc ainsi que des greniers aménageables pour encore plus d'espace. Des travaux sont à prévoir, laissant place à votre imagination pour en faire un véritable cocon à votre image. Un bien rare alliant tranquillité et potentiel, à découvrir sans tarder !

Appelez RANZA Marie-anne au [Coordonnées masquées] Référence annonce : T5649lsmr Date de réalisation du diagnostic : 22/03/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,40% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 150 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 774 € et 3 754 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.260372, 1.765022
Total : 259 658€
Prix d'acquisition : 159 600€
Travaux : 87 290€
Valeur du bien : 246 890€
Frais de notaire : 12 768€
Coût estimé : 12 768€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17860€/an
Fourchette totale : 1171€ - 1891€/mois
Fourchette annuelle : 14053€ - 22697€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 033,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 733 €
Prix d'achat :159 600 €
Décote à l'achat :-18 133€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-81 925€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 658€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 343,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 772,17€
Coût de l'assurance :22 720,07€
Taxe foncière : 1 785,98€/an
Soit par mois : 148,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 488,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 290 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 760€
    Isolation combles: 172 m² × 80€/m² = 13760€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:17 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 480€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:3 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 010€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 860 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 658 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 366 €
Revenus locatifs : +17 860 €
Charges déductibles : -98 366 €
Résultat foncier Année 1 : -80 506 €(Déficit de 80 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 076 €/an
Revenus locatifs : +17 860 €
Charges déductibles : -11 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59105.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740 €(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 860 €98 374 €8 389 €-80 514 €21 400 €59 114 €59 114 €
218 217 €10 857 €8 162 €7 360 €--51 754 €
318 581 €10 623 €7 928 €7 958 €--43 796 €
418 953 €10 381 €7 686 €8 572 €--35 224 €
519 332 €10 131 €7 436 €9 201 €--26 023 €
619 719 €9 873 €7 178 €9 846 €--16 178 €
720 113 €9 606 €6 911 €10 507 €--5 671 €
820 515 €9 330 €6 635 €11 185 €---
920 926 €9 045 €6 351 €11 880 €---
1021 344 €8 751 €6 056 €12 593 €---
1121 771 €8 447 €5 752 €13 324 €---
1222 206 €8 133 €5 438 €14 074 €---
1322 650 €7 808 €5 113 €14 842 €---
1423 103 €7 473 €4 778 €15 631 €---
1523 566 €7 126 €4 431 €16 439 €---
1624 037 €6 768 €4 073 €17 269 €---
1724 518 €6 398 €3 703 €18 119 €---
1825 008 €6 016 €3 321 €18 992 €---
1925 508 €5 621 €2 926 €19 887 €---
2026 018 €5 213 €2 518 €20 805 €---
2126 539 €4 792 €2 097 €21 747 €---
2227 069 €4 356 €1 661 €22 713 €---
2327 611 €3 906 €1 211 €23 705 €---
2428 163 €3 441 €746 €24 722 €---
2528 726 €2 961 €266 €25 765 €---
TOTAL572 053 €275 432 €120 772 €296 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 751 €-6 420 €+10 171 €
2+3 751 €0 €+3 751 €
3+3 751 €0 €+3 751 €
4+3 751 €0 €+3 751 €
5+3 751 €0 €+3 751 €
6+3 751 €0 €+3 751 €
7+3 751 €0 €+3 751 €
8+3 751 €+1 654 €+2 097 €
9+3 751 €+3 564 €+187 €
10+3 751 €+3 778 €-27 €
11+3 751 €+3 997 €-246 €
12+3 751 €+4 222 €-471 €
13+3 751 €+4 453 €-702 €
14+3 751 €+4 689 €-938 €
15+3 751 €+4 932 €-1 181 €
16+3 751 €+5 181 €-1 430 €
17+3 751 €+5 436 €-1 685 €
18+3 751 €+5 698 €-1 947 €
19+3 751 €+5 966 €-2 215 €
20+3 751 €+6 242 €-2 491 €
21+3 751 €+6 524 €-2 773 €
22+3 751 €+6 814 €-3 063 €
23+3 751 €+7 111 €-3 360 €
24+3 751 €+7 417 €-3 666 €
25+3 751 €+7 730 €-3 979 €
Total+93 775 €+88 986 €+4 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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