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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface130
Coût Total176 240
Loyer Annuel13 499
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, calme, Pas de balcon

IMMODU19.FR/ Nichée au fond d'une impasse, dans un environnement calme et recherché, cette maison aux beaux volumes offre un fort potentiel et de multiples possibilités d'aménagement. Dès l'entrée, le rez-de-chaussée dévoile une spacieuse cuisine de 14 m², un salon lumineux, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage, vous profiterez d'une agréable pièce de vie de 22 m², d'une seconde cuisine, de deux chambres supplémentaires et d'une salle d'eau avec WC. Un garage en sous-sol ainsi qu'une dépendance complètent ce bien, implanté sur un terrain de 1 193 m², idéal pour profiter d'un bel espace extérieur. Grâce à sa configuration, cette maison conviendra parfaitement à une grande famille, à un projet de logement bi-familial ou encore à un investissement locatif, avec la possibilité de créer deux espaces de vie indépendants.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273877, 1.752757
Total : 176 240
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 59 600
Valeur du bien : 167 600
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13499€/an
Fourchette totale : 885€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10622€ - 17155€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,3 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 289
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-64 289 (-37.3%)
Marge achat-revente :-3 951€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 882,91
Coût de l'assurance :15 421,00
Taxe foncière : 1 349,87€/an
Soit par mois : 112,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 400
    Isolation combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien parquet: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Rénovation:4 800
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:800
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 240 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 623
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -67 623
Résultat foncier Année 1 : -54 124(Déficit de 54 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 724
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 023 €/an
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -8 023
Résultat foncier Années 2+ : 5 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32724.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 49967 6286 062-54 13021 400 €32 730 €32 730 €
213 7697 8695 9035 899--26 830 €
314 0447 7045 7386 340--20 491 €
414 3257 5345 5676 791--13 700 €
514 6117 3575 3907 254--6 445 €
614 9047 1745 2077 730---
715 2026 9855 0188 217---
815 5066 7884 8228 717---
915 8166 5854 6199 231---
1016 1326 3754 4089 757---
1116 4556 1574 19110 297---
1216 7845 9323 96510 852---
1317 1205 6993 73211 421---
1417 4625 4573 49012 005---
1517 8115 2073 24012 604---
1618 1674 9482 98113 220---
1718 5314 6802 71313 851---
1818 9014 4022 43514 499---
1919 2794 1142 14815 165---
2019 6653 8171 85015 848---
2120 0583 5091 54216 550---
2220 4593 1901 22317 270---
2320 8692 85989318 009---
2421 2862 51755118 769---
2521 7122 16319619 549---
TOTAL432 366196 65187 883235 71521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 715
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 835-6 420+9 255
2+2 8350+2 835
3+2 8350+2 835
4+2 8350+2 835
5+2 8350+2 835
6+2 835+385+2 450
7+2 835+2 465+370
8+2 835+2 615+220
9+2 835+2 769+66
10+2 835+2 927-92
11+2 835+3 089-254
12+2 835+3 256-421
13+2 835+3 426-591
14+2 835+3 601-766
15+2 835+3 781-946
16+2 835+3 966-1 131
17+2 835+4 155-1 320
18+2 835+4 350-1 515
19+2 835+4 549-1 714
20+2 835+4 754-1 919
21+2 835+4 965-2 130
22+2 835+5 181-2 346
23+2 835+5 403-2 568
24+2 835+5 631-2 796
25+2 835+5 865-3 030
Total+70 875+70 715+160
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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