Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSigournais (85)
Surface80m²
Coût Total126 980€
Loyer Annuel6 606€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans un bourg dynamique avec commerces de proximité, cette maison mitoyenne de 80 m² offre un cadre de vie agréable. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une une cuisine, d'un salon et d'une buanderie. À l'étage on dispose de deux belles chambres, d' une salle de bains et d'un grenier. Pas de terrain mais un garage attenant à la maison

Libre de tout locataire, cette maison est une opportunité à saisir pour un investissement ou primo-accédant!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 75 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Hélène BELOT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 911 642 940

Ville : Sigournais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85110
Coordonnées : 46.699990, -0.980141
Total : 126 980€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 45 980€
Valeur du bien : 120 980€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6606€/an
Fourchette totale : 426€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5116€ - 8531€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,31 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 585 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-43 585€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-8 395€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 690,62€
Coût de l'assurance :11 110,75€
Taxe foncière : 660,62€/an
Soit par mois : 55,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 492 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 980 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sigournais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 347 €
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -51 347 €
Résultat foncier Année 1 : -44 741 €(Déficit de 44 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 367 €/an
Revenus locatifs : +6 606 €
Charges déductibles : -5 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23341.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 606 €51 352 €4 267 €-44 745 €21 400 €23 345 €23 345 €
26 738 €5 258 €4 153 €1 480 €--21 865 €
36 873 €5 141 €4 036 €1 732 €--20 133 €
47 011 €5 020 €3 915 €1 991 €--18 143 €
57 151 €4 894 €3 789 €2 256 €--15 886 €
67 294 €4 765 €3 660 €2 529 €--13 357 €
77 440 €4 630 €3 525 €2 809 €--10 548 €
87 588 €4 492 €3 386 €3 097 €--7 451 €
97 740 €4 348 €3 243 €3 392 €--4 059 €
107 895 €4 199 €3 094 €3 696 €--363 €
118 053 €4 045 €2 940 €4 007 €---
128 214 €3 886 €2 781 €4 328 €---
138 378 €3 722 €2 617 €4 656 €---
148 546 €3 552 €2 446 €4 994 €---
158 717 €3 375 €2 270 €5 341 €---
168 891 €3 193 €2 088 €5 698 €---
179 069 €3 005 €1 900 €6 064 €---
189 250 €2 810 €1 705 €6 441 €---
199 435 €2 608 €1 503 €6 827 €---
209 624 €2 399 €1 294 €7 225 €---
219 816 €2 183 €1 078 €7 633 €---
2210 013 €1 960 €855 €8 053 €---
2310 213 €1 729 €624 €8 484 €---
2410 417 €1 490 €385 €8 928 €---
2510 626 €1 242 €137 €9 383 €---
TOTAL211 598 €135 297 €61 691 €76 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387 €-6 420 €+7 807 €
2+1 387 €0 €+1 387 €
3+1 387 €0 €+1 387 €
4+1 387 €0 €+1 387 €
5+1 387 €0 €+1 387 €
6+1 387 €0 €+1 387 €
7+1 387 €0 €+1 387 €
8+1 387 €0 €+1 387 €
9+1 387 €0 €+1 387 €
10+1 387 €0 €+1 387 €
11+1 387 €+1 093 €+294 €
12+1 387 €+1 298 €+89 €
13+1 387 €+1 397 €-10 €
14+1 387 €+1 498 €-111 €
15+1 387 €+1 602 €-215 €
16+1 387 €+1 709 €-322 €
17+1 387 €+1 819 €-432 €
18+1 387 €+1 932 €-545 €
19+1 387 €+2 048 €-661 €
20+1 387 €+2 167 €-780 €
21+1 387 €+2 290 €-903 €
22+1 387 €+2 416 €-1 029 €
23+1 387 €+2 545 €-1 158 €
24+1 387 €+2 678 €-1 291 €
25+1 387 €+2 815 €-1 428 €
Total+34 675 €+22 890 €+11 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →