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Magnifique longere a la campagne (Nièvre 58)

Bien expiré
VilleNanterre (92)
Surface210m²
Coût Total409 500€
Loyer Annuel59 037€
Rentabilité14.42%
Cashflow/mois+2 293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 335 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 595,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette magnifique longère de 210 m² située Dornes dans le 58 (Nièvre). Proche de l’autoroute pour accéder à Paris rapidement 2h30. Dans un village où il y fait bon vivre avec tous les commerces nécessaires, école , collège et bien autres commodités. Village où voir grandir sa famille et/ou y passer une retraite paisible deviens possible.

Cette longere a était Construite sur un terrain de 3500 m². Des dépendances don une qui peut être habilité en logement locatif type (logement atypique ou autres) car proche circuit Nevers Magny-cours.

Longere de 5 pièces offre 4 chambres spacieuse et 2 salles de bain réparties sur 2 étages.

Cette longère dispose d'un très bel espace de vie de 100m2 . Très lumineux grâce à ses grandes baies vitrées et sa hauteur sous plafond de 5m. L'escalier en fer forgé mène aux étages où se trouvent les chambres. La cuisine est ouverte sur le séjour, créant une belle pièce à vivre.

  • Terrain de 3500 m2
  • Bon état général
  • Chauffage au gaz
  • Classe énergie B - Classe climat A Située à Nanterre, cette propriété offre un cadre de vie calme et verdoyant à la campagne, tout en étant à proximité des commodités. Chauffage au gaz. Classe énergie B - Classe climat A. Une opportunité rare à saisir ! Contactez-moi pour organiser une visite.
Ville : Nanterre
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92000
Coordonnées : 48.905990, 2.216760
Total : 409 500€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 47 700€
Valeur du bien : 382 700€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 23.43€/m²/mois
Fourchette : 13.57€ - 40.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4920€/mois
Loyer annuel estimé : 59037€/an
Fourchette totale : 2849€ - 8495€/mois
Fourchette annuelle : 34192€ - 101934€/an
Rentabilité brute :14.42%
Fourchette de rentabilité :8.35% - 24.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :409 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 015,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :119,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 134,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 024,77€
Coût de l'assurance :35 831,25€
Taxe foncière : 5 903,66€/an
Soit par mois : 491,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 919,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 626,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 293,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie B - Classe climat A mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: Bien en bon état général, mais vérification nécessaire pour conformité
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Assurer la sécurité et la conformité des installations électriques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 × 12000€ = 24000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (incluant parquet flottant, peinture murs et plafonds, réfection électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:1 200€
    Vérification chauffage gaz: 1 × 1200€ = 1200€ (incluant mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1200€ = 1200€ (incluant vérification et mise à jour, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nanterre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 037 €/an
Calcul : 4 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 409 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 433 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 539 €
Revenus locatifs : +59 037 €
Charges déductibles : -68 539 €
Résultat foncier Année 1 : -9 502 €(Déficit de 9 502 €)
Imputable sur revenu global : 9 502 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 839 €/an
Revenus locatifs : +59 037 €
Charges déductibles : -20 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 198 €/an
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 037 €68 552 €13 515 €-9 515 €9 515 €--
260 217 €20 490 €13 153 €39 727 €---
361 422 €20 116 €12 779 €41 306 €---
462 650 €19 729 €12 393 €42 921 €---
563 903 €19 330 €11 993 €44 574 €---
665 181 €18 916 €11 579 €46 265 €---
766 485 €18 489 €11 152 €47 996 €---
867 815 €18 047 €10 710 €49 768 €---
969 171 €17 590 €10 253 €51 581 €---
1070 554 €17 118 €9 781 €53 437 €---
1171 965 €16 629 €9 292 €55 336 €---
1273 405 €16 124 €8 787 €57 280 €---
1374 873 €15 602 €8 265 €59 270 €---
1476 370 €15 062 €7 726 €61 308 €---
1577 898 €14 504 €7 167 €63 393 €---
1679 456 €13 927 €6 590 €65 528 €---
1781 045 €13 331 €5 994 €67 714 €---
1882 666 €12 714 €5 377 €69 952 €---
1984 319 €12 076 €4 739 €72 243 €---
2086 005 €11 417 €4 080 €74 588 €---
2187 725 €10 735 €3 398 €76 990 €---
2289 480 €10 030 €2 693 €79 450 €---
2391 269 €9 301 €1 964 €81 968 €---
2493 095 €8 548 €1 211 €84 547 €---
2594 957 €7 769 €432 €87 188 €---
TOTAL1 890 961 €426 148 €195 025 €1 464 813 €9 515 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 855 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 464 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 398 €-2 855 €+15 253 €
2+12 398 €+11 918 €+480 €
3+12 398 €+12 392 €+6 €
4+12 398 €+12 876 €-478 €
5+12 398 €+13 372 €-974 €
6+12 398 €+13 879 €-1 481 €
7+12 398 €+14 399 €-2 001 €
8+12 398 €+14 930 €-2 532 €
9+12 398 €+15 474 €-3 076 €
10+12 398 €+16 031 €-3 633 €
11+12 398 €+16 601 €-4 203 €
12+12 398 €+17 184 €-4 786 €
13+12 398 €+17 781 €-5 383 €
14+12 398 €+18 392 €-5 994 €
15+12 398 €+19 018 €-6 620 €
16+12 398 €+19 658 €-7 260 €
17+12 398 €+20 314 €-7 916 €
18+12 398 €+20 985 €-8 587 €
19+12 398 €+21 673 €-9 275 €
20+12 398 €+22 377 €-9 979 €
21+12 398 €+23 097 €-10 699 €
22+12 398 €+23 835 €-11 437 €
23+12 398 €+24 590 €-12 192 €
24+12 398 €+25 364 €-12 966 €
25+12 398 €+26 156 €-13 758 €
Total+309 950 €+439 444 €+-129 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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