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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface115m²
Coût Total156 890€
Loyer Annuel12 208€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 947,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 2

SECTEUR TREFILERIE / RUE DU ONZE NOVEMBRE Appartement traversant, lumineux, situé en étage élevé. Il se compose d'un double salon-séjour ouvrant sur un balcon avec une vue dégagée, orienté plein Est, d'une cuisine indépendante avec loggia exposée plein Ouest, de trois grandes chambres, d'une salle de bains, d'un vestibule avec WC indépendant, ainsi que de nombreux placards. Immeuble bien entretenu avec ascenseur. Chauffage collectif au gaz avec chaudière neuve (2025). Charges mensuelles : environ 260 € / mois (montant calculé avant le changement de chaudière). Beau potentiel, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Contact : Roxane CHANTELOUVE 06 98 04 51 46 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2630.0 € et 3610.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Roxane CHANTELOUVE EI, agent commercial (RSAC 905147906) - https://www.century21-seux-st-etienne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.424898, 4.389847
Total : 156 890€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 39 170€
Valeur du bien : 148 170€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12208€/an
Fourchette totale : 755€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 9055€ - 16459€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 809,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 723,84€
Coût de l'assurance :13 335,65€
Taxe foncière : 1 220,76€/an
Soit par mois : 101,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 017,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage collectif au gaz est récent (2025), aucune action nécessaire.
Quantité: 1 système collectif
Raison: Chauffage collectif au gaz avec chaudière neuve, pas de travaux nécessaires.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent.
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 115 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 170 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:7 920€
    Remplacement de 11 fenêtres: 11 × 720€ = 7920€ (prix moyen pour fenêtres double vitrage, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 9000€ = 9000€ (prix moyen pour cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750€
    Rénovation des 3 chambres (45 m²): 45 × 150€ = 6750€ (prix moyen pour rénovation complète, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 890 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 092 €
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -49 092 €
Résultat foncier Année 1 : -36 885 €(Déficit de 36 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 485 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 922 €/an
Revenus locatifs : +12 208 €
Charges déductibles : -9 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15484.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 208 €49 097 €5 053 €-36 890 €21 400 €15 490 €15 490 €
212 452 €9 791 €4 917 €2 661 €--12 829 €
312 701 €9 649 €4 775 €3 051 €--9 778 €
412 955 €9 504 €4 629 €3 451 €--6 326 €
513 214 €9 353 €4 479 €3 861 €--2 465 €
613 478 €9 197 €4 323 €4 281 €---
713 748 €9 036 €4 162 €4 711 €---
814 023 €8 870 €3 996 €5 153 €---
914 303 €8 698 €3 824 €5 605 €---
1014 589 €8 521 €3 647 €6 068 €---
1114 881 €8 338 €3 464 €6 543 €---
1215 179 €8 148 €3 274 €7 030 €---
1315 482 €7 953 €3 079 €7 529 €---
1415 792 €7 751 €2 877 €8 041 €---
1516 108 €7 542 €2 668 €8 566 €---
1616 430 €7 326 €2 452 €9 103 €---
1716 758 €7 104 €2 229 €9 655 €---
1817 094 €6 873 €1 999 €10 220 €---
1917 435 €6 636 €1 761 €10 800 €---
2017 784 €6 390 €1 516 €11 394 €---
2118 140 €6 136 €1 262 €12 004 €---
2218 503 €5 874 €1 000 €12 629 €---
2318 873 €5 603 €729 €13 269 €---
2419 250 €5 323 €449 €13 927 €---
2519 635 €5 034 €160 €14 601 €---
TOTAL391 013 €233 748 €72 724 €157 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 564 €-6 420 €+8 984 €
2+2 564 €0 €+2 564 €
3+2 564 €0 €+2 564 €
4+2 564 €0 €+2 564 €
5+2 564 €0 €+2 564 €
6+2 564 €+545 €+2 019 €
7+2 564 €+1 413 €+1 151 €
8+2 564 €+1 546 €+1 018 €
9+2 564 €+1 681 €+883 €
10+2 564 €+1 820 €+744 €
11+2 564 €+1 963 €+601 €
12+2 564 €+2 109 €+455 €
13+2 564 €+2 259 €+305 €
14+2 564 €+2 412 €+152 €
15+2 564 €+2 570 €-6 €
16+2 564 €+2 731 €-167 €
17+2 564 €+2 896 €-332 €
18+2 564 €+3 066 €-502 €
19+2 564 €+3 240 €-676 €
20+2 564 €+3 418 €-854 €
21+2 564 €+3 601 €-1 037 €
22+2 564 €+3 789 €-1 225 €
23+2 564 €+3 981 €-1 417 €
24+2 564 €+4 178 €-1 614 €
25+2 564 €+4 380 €-1 816 €
Total+64 100 €+47 179 €+16 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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