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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtre (36)
Surface206m²
Coût Total218 612€
Loyer Annuel17 201€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 372 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 482,39 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, 6 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Dans joli village et proche des commodités : Lot de 2 maisons . Lot 1: Entrée,salon,cuisine ouverte sur salle à manger. A l'étage: Couloir, 2 chambres,wc et salle de bain. Au second palier: 2 chambres. Dépendances. Lot 2: Séjour,cuisine,salle d'eau avec wc. A l'étage: Couloir,2 chambres,salle de bain. Grenier et dépendances.

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.573154, 1.991835
Total : 218 612€
Prix d'acquisition : 99 372€
Travaux : 111 290€
Valeur du bien : 210 662€
Frais de notaire : 7 950€
Coût estimé : 7 950€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17201€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1806€/mois
Fourchette annuelle : 13650€ - 21674€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,08 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 462 €
Prix d'achat :99 372 €
Décote à l'achat :-115 090€ (-53.7%)
Marge achat-revente :-4 150€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 146,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 208,14€
Coût de l'assurance :19 128,55€
Taxe foncière : 1 720,06€/an
Soit par mois : 143,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 433,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 290 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 360€
    Isolation combles: 206 m² × 60€/m² = 12360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Carrelage: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs/plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 201 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 612 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 113 €
Revenus locatifs : +17 201 €
Charges déductibles : -121 113 €
Résultat foncier Année 1 : -103 913 €(Déficit de 103 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 823 €/an
Revenus locatifs : +17 201 €
Charges déductibles : -9 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82512.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 372 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 592 €(65% de 99 372 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 349 €/an
Calcul : 64 592 € × 3,636% = 2 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 201 €121 121 €7 345 €-103 920 €21 400 €82 520 €82 520 €
217 545 €9 636 €7 150 €7 909 €--74 611 €
317 895 €9 434 €6 949 €8 462 €--66 149 €
418 253 €9 225 €6 740 €9 028 €--57 121 €
518 618 €9 009 €6 524 €9 609 €--47 511 €
618 991 €8 786 €6 300 €10 205 €--37 306 €
719 371 €8 555 €6 069 €10 816 €--26 490 €
819 758 €8 315 €5 830 €11 443 €--15 047 €
920 153 €8 068 €5 583 €12 085 €--2 962 €
1020 556 €7 812 €5 327 €12 744 €---
1120 967 €7 547 €5 062 €13 420 €---
1221 387 €7 274 €4 788 €14 113 €---
1321 815 €6 990 €4 505 €14 824 €---
1422 251 €6 697 €4 212 €15 554 €---
1522 696 €6 394 €3 909 €16 302 €---
1623 150 €6 080 €3 595 €17 070 €---
1723 613 €5 756 €3 270 €17 857 €---
1824 085 €5 420 €2 935 €18 665 €---
1924 567 €5 072 €2 587 €19 494 €---
2025 058 €4 713 €2 228 €20 345 €---
2125 559 €4 341 €1 856 €21 218 €---
2226 070 €3 957 €1 472 €22 114 €---
2326 592 €3 559 €1 074 €23 033 €---
2427 124 €3 147 €662 €23 976 €---
2527 666 €2 721 €236 €24 945 €---
TOTAL550 940 €279 628 €106 208 €271 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 612 €-6 420 €+10 032 €
2+3 612 €0 €+3 612 €
3+3 612 €0 €+3 612 €
4+3 612 €0 €+3 612 €
5+3 612 €0 €+3 612 €
6+3 612 €0 €+3 612 €
7+3 612 €0 €+3 612 €
8+3 612 €0 €+3 612 €
9+3 612 €0 €+3 612 €
10+3 612 €+2 935 €+677 €
11+3 612 €+4 026 €-414 €
12+3 612 €+4 234 €-622 €
13+3 612 €+4 447 €-835 €
14+3 612 €+4 666 €-1 054 €
15+3 612 €+4 891 €-1 279 €
16+3 612 €+5 121 €-1 509 €
17+3 612 €+5 357 €-1 745 €
18+3 612 €+5 600 €-1 988 €
19+3 612 €+5 848 €-2 236 €
20+3 612 €+6 103 €-2 491 €
21+3 612 €+6 365 €-2 753 €
22+3 612 €+6 634 €-3 022 €
23+3 612 €+6 910 €-3 298 €
24+3 612 €+7 193 €-3 581 €
25+3 612 €+7 483 €-3 871 €
Total+90 300 €+81 394 €+8 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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