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Appartement à vendre

VilleMarmande (47)
Surface42.63m²
Coût Total82 820€
Loyer Annuel5 991€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 42.63 m²
Prix au m² : 1 149,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 22 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de balcon

Au 2ème étage, appartement de type II d'environ 42,63m² composé d'une entrée avec placard, d'un séjour d'environ 20m², d'une cuisine séparée aménagée, d'une belle chambre avec dressing, une salle de bains avec WC. L'appartement dispose d'une cave en sous-sol et d'un parking privé (aérien). L'appartement est en bon état (double vitrage, volet roulant), et peut générer un revenu locatif d'environ 430€/mois. Contactez votre agence Cabinet Carniel à Marmande pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques :

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.497028, 0.170684
Total : 82 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 29 900€
Valeur du bien : 78 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.63m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5991€/an
Fourchette totale : 411€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4937€ - 7269€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,46 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 842 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-5 842€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-27 978€ (-51.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :24,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 831,60€
Coût de l'assurance :7 246,75€
Taxe foncière : 599,07€/an
Soit par mois : 49,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 499,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 900 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 991 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 668 €
Revenus locatifs : +5 991 €
Charges déductibles : -33 668 €
Résultat foncier Année 1 : -27 677 €(Déficit de 27 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 768 €/an
Revenus locatifs : +5 991 €
Charges déductibles : -3 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6277.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 991 €33 670 €2 882 €-27 680 €21 400 €6 280 €6 280 €
26 110 €3 695 €2 806 €2 415 €--3 864 €
36 233 €3 617 €2 728 €2 616 €--1 249 €
46 357 €3 536 €2 647 €2 821 €---
56 485 €3 453 €2 564 €3 032 €---
66 614 €3 366 €2 477 €3 248 €---
76 746 €3 276 €2 387 €3 470 €---
86 881 €3 183 €2 294 €3 698 €---
97 019 €3 087 €2 198 €3 932 €---
107 159 €2 987 €2 098 €4 172 €---
117 303 €2 884 €1 995 €4 419 €---
127 449 €2 777 €1 888 €4 672 €---
137 598 €2 666 €1 777 €4 931 €---
147 750 €2 551 €1 663 €5 198 €---
157 905 €2 433 €1 544 €5 472 €---
168 063 €2 309 €1 420 €5 753 €---
178 224 €2 182 €1 293 €6 042 €---
188 388 €2 050 €1 161 €6 339 €---
198 556 €1 913 €1 024 €6 643 €---
208 727 €1 771 €882 €6 956 €---
218 902 €1 624 €735 €7 277 €---
229 080 €1 472 €583 €7 608 €---
239 261 €1 315 €426 €7 947 €---
249 447 €1 152 €263 €8 295 €---
259 636 €983 €94 €8 653 €---
TOTAL191 883 €93 955 €41 832 €97 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 258 €-6 420 €+7 678 €
2+1 258 €0 €+1 258 €
3+1 258 €0 €+1 258 €
4+1 258 €+472 €+786 €
5+1 258 €+910 €+348 €
6+1 258 €+974 €+284 €
7+1 258 €+1 041 €+217 €
8+1 258 €+1 109 €+149 €
9+1 258 €+1 180 €+78 €
10+1 258 €+1 252 €+6 €
11+1 258 €+1 326 €-68 €
12+1 258 €+1 401 €-143 €
13+1 258 €+1 479 €-221 €
14+1 258 €+1 559 €-301 €
15+1 258 €+1 642 €-384 €
16+1 258 €+1 726 €-468 €
17+1 258 €+1 813 €-555 €
18+1 258 €+1 902 €-644 €
19+1 258 €+1 993 €-735 €
20+1 258 €+2 087 €-829 €
21+1 258 €+2 183 €-925 €
22+1 258 €+2 282 €-1 024 €
23+1 258 €+2 384 €-1 126 €
24+1 258 €+2 489 €-1 231 €
25+1 258 €+2 596 €-1 338 €
Total+31 450 €+29 378 €+2 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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