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Maison rénové avec jardin arboré et dépendances

VilleLageon (79)
Surface156
Coût Total212 195
Loyer Annuel12 935
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 440 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 957,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Dès l'entrée, laissez-vous séduire par l'atmosphère chaleureuse et authentique de cette charmante maison, entièrement rénovée avec goût. Le mariage entre le cachet de l'ancien et le confort moderne en fait un bien rare et accueillant. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une spacieuse cuisine dinatoire équipée, agrémentée d'un poêle à granulés pour les moments conviviaux en toute saison. Le salon, cosy et lumineux, est sublimé par une cheminée idéale pour vos soirée d'hiver. Un second salon, une salle d'eau ainsi que des WC séparés complètent ce niveau, offrant une vraie vie de plain-pied. À l'étage, une belle mezzanine ouverte crée un espace supplémentaire plein de charme, parfait pour un bureau ou un coin détente. Vous y trouverez également deux chambres, dont une suite parentale avec salle d'eau privative, ainsi que des WC séparés. À l'extérieur, le coup de coeur se prolonge avec un magnifique jardin arboré, véritable havre de paix où profiter des beaux jours. Un garage et plusieurs dépendances viennent compléter les prestations de ce bien. N'attendez plus pour venir découvrir cette maison - Une visite s'impose !!! AGENCE LAFORÊT NORD-DEUX-SEVRES - Agence de Parthenay Elodie BREMAND - 06.07.03.16.05 - ebremand@laforet.com (0.30 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/348490.pdf

Ville : Lageon
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Coordonnées : 46.724767, -0.247382
Total : 212 195
Prix d'acquisition : 149 440
Travaux : 50 800
Valeur du bien : 200 240
Frais de notaire : 11 955
Coût estimé : 11 955
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12935€/an
Fourchette totale : 843€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 10117€ - 16538€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 318,48 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 683
Prix d'achat :149 440
Décote à l'achat :-56 243 (-27.3%)
Marge achat-revente :-6 512€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 195
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 098,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 696,18
Coût de l'assurance :18 567,06
Taxe foncière : 1 293,52€/an
Soit par mois : 107,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 077,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, rénovation recommandée pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Lageon), les coefficients régionaux ont été appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 935 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 195 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 685
Revenus locatifs : +12 935
Charges déductibles : -59 685
Résultat foncier Année 1 : -46 750(Déficit de 46 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 350
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 885 €/an
Revenus locatifs : +12 935
Charges déductibles : -8 885
Résultat foncier Années 2+ : 4 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25349.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 440
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 136(65% de 149 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 532 €/an
Calcul : 97 136 € × 3,636% = 3 532
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 93559 6926 856-46 75721 400 €25 357 €25 357 €
213 1948 7076 6704 487--20 869 €
313 4588 5156 4794 943--15 927 €
413 7278 3186 2815 409--10 518 €
514 0018 1136 0775 888--4 629 €
614 2817 9025 8666 379---
714 5677 6845 6486 883---
814 8587 4595 4237 400---
915 1567 2265 1907 930---
1015 4596 9854 9498 473---
1115 7686 7374 7019 031---
1216 0836 4804 4449 603---
1316 4056 2154 17910 190---
1416 7335 9413 90510 792---
1517 0685 6583 62111 410---
1617 4095 3653 32912 044---
1717 7575 0633 02712 694---
1818 1124 7502 71413 362---
1918 4754 4282 39214 047---
2018 8444 0942 05814 750---
2119 2213 7501 71415 471---
2219 6053 3941 35816 211---
2319 9983 02699016 971---
2420 3972 64661017 751---
2520 8052 25421718 552---
TOTAL414 317200 40198 696213 91621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 916
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 716-6 420+9 136
2+2 7160+2 716
3+2 7160+2 716
4+2 7160+2 716
5+2 7160+2 716
6+2 716+525+2 191
7+2 716+2 065+651
8+2 716+2 220+496
9+2 716+2 379+337
10+2 716+2 542+174
11+2 716+2 709+7
12+2 716+2 881-165
13+2 716+3 057-341
14+2 716+3 238-522
15+2 716+3 423-707
16+2 716+3 613-897
17+2 716+3 808-1 092
18+2 716+4 009-1 293
19+2 716+4 214-1 498
20+2 716+4 425-1 709
21+2 716+4 641-1 925
22+2 716+4 863-2 147
23+2 716+5 091-2 375
24+2 716+5 325-2 609
25+2 716+5 566-2 850
Total+67 900+64 175+3 725
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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