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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface70m²
Coût Total163 780€
Loyer Annuel8 796€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 371,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone

PAU en EXCLUSIVITE quartier HÔPITAL, dans résidence des années 1960 sans ascenseur, appartement 3 pièces traversant composé d'une entrée, belle pièce de vie avec double orientation, une cuisine indépendante, salle de bains, WC indépendant, balcon et cave privative. Parking facile dans la résidence. Travaux de remise au goût du jour à prévoir. Opportunité. Copropriété de 40 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1080.00 euros.

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.322512, -0.354806
Total : 163 780€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 156 100€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8796€/an
Fourchette totale : 577€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6922€ - 11176€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 395,83 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 708 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-71 708€ (-42.8%)
Marge achat-revente :3 928€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :47,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 362,17€
Coût de l'assurance :14 330,75€
Taxe foncière : 879,57€/an
Soit par mois : 73,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(859 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Pose revêtement sol: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 780 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 805 €
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -67 805 €
Résultat foncier Année 1 : -59 009 €(Déficit de 59 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 705 €/an
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -7 705 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37609.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 796 €67 810 €5 178 €-59 015 €21 400 €37 615 €37 615 €
28 972 €7 569 €5 036 €1 402 €--36 212 €
39 151 €7 423 €4 891 €1 728 €--34 484 €
49 334 €7 273 €4 740 €2 061 €--32 423 €
59 521 €7 117 €4 585 €2 403 €--30 020 €
69 711 €6 957 €4 424 €2 754 €--27 266 €
79 905 €6 791 €4 259 €3 114 €--24 152 €
810 104 €6 620 €4 087 €3 483 €--20 668 €
910 306 €6 444 €3 911 €3 862 €--16 806 €
1010 512 €6 261 €3 729 €4 250 €--12 556 €
1110 722 €6 073 €3 540 €4 649 €--7 907 €
1210 936 €5 879 €3 346 €5 058 €---
1311 155 €5 678 €3 145 €5 477 €---
1411 378 €5 471 €2 938 €5 907 €---
1511 606 €5 257 €2 724 €6 349 €---
1611 838 €5 036 €2 503 €6 802 €---
1712 075 €4 808 €2 275 €7 267 €---
1812 316 €4 573 €2 040 €7 744 €---
1912 562 €4 329 €1 797 €8 233 €---
2012 814 €4 079 €1 546 €8 735 €---
2113 070 €3 819 €1 287 €9 251 €---
2213 331 €3 552 €1 019 €9 780 €---
2313 598 €3 276 €743 €10 322 €---
2413 870 €2 990 €458 €10 880 €---
2514 147 €2 696 €163 €11 452 €---
TOTAL281 730 €197 782 €74 362 €83 948 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €0 €+1 847 €
7+1 847 €0 €+1 847 €
8+1 847 €0 €+1 847 €
9+1 847 €0 €+1 847 €
10+1 847 €0 €+1 847 €
11+1 847 €0 €+1 847 €
12+1 847 €+1 517 €+330 €
13+1 847 €+1 643 €+204 €
14+1 847 €+1 772 €+75 €
15+1 847 €+1 905 €-58 €
16+1 847 €+2 041 €-194 €
17+1 847 €+2 180 €-333 €
18+1 847 €+2 323 €-476 €
19+1 847 €+2 470 €-623 €
20+1 847 €+2 621 €-774 €
21+1 847 €+2 775 €-928 €
22+1 847 €+2 934 €-1 087 €
23+1 847 €+3 097 €-1 250 €
24+1 847 €+3 264 €-1 417 €
25+1 847 €+3 435 €-1 588 €
Total+46 175 €+27 556 €+18 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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