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Appartement 33 m² à Epinal

VilleÉpinal (88)
Surface33m²
Coût Total56 340€
Loyer Annuel4 656€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé à Epinal, au 4ème étage d'une petite copropriété, découvrez ce charmant appartement de 33m², refait à neuf, idéal pour un premier achat ou investissement locatif.

Il se compose :

  • une pièce de vie lumineuse

  • une cuisine aménagée

  • une salle bain avec WC

Vous pourrez profiter de deux balcons situés de chaque côté de l'appartement, pour profiter d'un maximum de la luminosité que peut offrir cet emplacement.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 720.00 et 1010.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller eModev : Apolline DEMANGEON

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 951052034

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.180198, 6.444636
Total : 56 340€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 52 500€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 388€/mois
Loyer annuel estimé : 4656€/an
Fourchette totale : 307€ - 491€/mois
Fourchette annuelle : 3680€ - 5892€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,86 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 249 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :+3 751€ (+8.5%)
Marge achat-revente :-12 091€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :282,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 299,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 547,58€
Coût de l'assurance :4 929,75€
Taxe foncière : 465,65€/an
Soit par mois : 38,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 388,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 338,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture, vérification des éléments sanitaires et robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 intervention = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 intervention = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:900€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification robinetterie: 1 intervention = 300€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification éléments sanitaires: 1 intervention = 300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², et les vérifications de robinetterie sont estimées à 300€ par intervention. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 656 €/an
Calcul : 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 127 €
Revenus locatifs : +4 656 €
Charges déductibles : -7 127 €
Résultat foncier Année 1 : -2 470 €(Déficit de 2 470 €)
Imputable sur revenu global : 2 470 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 627 €/an
Revenus locatifs : +4 656 €
Charges déductibles : -2 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 656 €7 129 €1 966 €-2 472 €2 472 €--
24 750 €2 577 €1 915 €2 172 €---
34 845 €2 524 €1 861 €2 320 €---
44 942 €2 469 €1 806 €2 472 €---
55 040 €2 412 €1 749 €2 628 €---
65 141 €2 353 €1 690 €2 788 €---
75 244 €2 292 €1 629 €2 952 €---
85 349 €2 229 €1 566 €3 120 €---
95 456 €2 163 €1 500 €3 293 €---
105 565 €2 095 €1 432 €3 470 €---
115 676 €2 024 €1 362 €3 652 €---
125 790 €1 952 €1 289 €3 838 €---
135 906 €1 876 €1 213 €4 030 €---
146 024 €1 798 €1 135 €4 226 €---
156 144 €1 717 €1 054 €4 428 €---
166 267 €1 633 €970 €4 635 €---
176 392 €1 545 €883 €4 847 €---
186 520 €1 455 €792 €5 065 €---
196 651 €1 362 €699 €5 289 €---
206 784 €1 265 €602 €5 518 €---
216 919 €1 165 €502 €5 754 €---
227 058 €1 061 €398 €5 997 €---
237 199 €954 €291 €6 245 €---
247 343 €842 €179 €6 501 €---
257 490 €727 €64 €6 763 €---
TOTAL149 149 €49 619 €28 548 €99 530 €2 472 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 742 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+978 €-742 €+1 720 €
2+978 €+652 €+326 €
3+978 €+696 €+282 €
4+978 €+742 €+236 €
5+978 €+788 €+190 €
6+978 €+836 €+142 €
7+978 €+886 €+92 €
8+978 €+936 €+42 €
9+978 €+988 €-10 €
10+978 €+1 041 €-63 €
11+978 €+1 096 €-118 €
12+978 €+1 151 €-173 €
13+978 €+1 209 €-231 €
14+978 €+1 268 €-290 €
15+978 €+1 328 €-350 €
16+978 €+1 390 €-412 €
17+978 €+1 454 €-476 €
18+978 €+1 519 €-541 €
19+978 €+1 587 €-609 €
20+978 €+1 656 €-678 €
21+978 €+1 726 €-748 €
22+978 €+1 799 €-821 €
23+978 €+1 874 €-896 €
24+978 €+1 950 €-972 €
25+978 €+2 029 €-1 051 €
Total+24 450 €+29 859 €+-5 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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