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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMalataverne (26)
Surface306m²
Coût Total423 460€
Loyer Annuel44 182€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+1 075€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 306 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 07/07/2026, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Salon (total 19 m²), Salle à manger (total 114 m²), 3 chambres, Terrasse, Exposition sud-est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Au cœur d'un village 10 mn sud de Montélimar, idéal investisseur, maison de village d'une superficie de 306 m² sur deux niveaux avec habitation à l'étage, dépendances de 32 m² et 38 m² avec actuellement une activité commerciale de restauration dont le fond de commerce est en vente à 80 000 € dans un cadre reposant avec une belle terrasse ombragée avec jardin permettant des animations diverses. Grand parking à proximité. Loyer annuel de 21 565 € ttc. Classe énergie vierge. Réf 10506. Prix 315 000 € HAI. Votre agent Nathalie MARECHAL

Détails :

Zone géographique : Montélimar Sud Surface commerciale : 221 m² environ Surface cuisine + réserve : 75 m² Surface salle : 100 m² Capacité salle : 66 couverts Capacité terrasse : 70 couverts Licence IV : inclue Matériel : bon état équipement particulier : cheminée Immeuble : changement des huisseries à venir Jardin : oui (parcelle 725 m²) Parking : vaste parking public à proximité immédiate Ticket moyen : 24 Euros Loyer annuel : 17 971 H.T Euros

Ville : Malataverne
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26780
Coordonnées : 44.486911, 4.756188
Total : 423 460€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 83 260€
Valeur du bien : 398 260€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 306m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.14€ - 15.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 3682€/mois
Loyer annuel estimé : 44182€/an
Fourchette totale : 2798€ - 4845€/mois
Fourchette annuelle : 33576€ - 58140€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 256,1 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :690 367 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-375 367€ (-54.4%)
Marge achat-revente :266 907€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :423 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 115,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :123,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 238,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 160,34€
Coût de l'assurance :37 052,75€
Taxe foncière : 4 418,22€/an
Soit par mois : 368,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 681,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 607,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 074,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 306 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 306 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 260 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 360€
    Isolation toiture/combles: 306 m² × 60€/m² = 18360€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 500€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 750€ = 28500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant nouveaux éléments sanitaires et mise aux normes)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:4 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malataverne (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 182 €/an
Calcul : 3 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 423 460 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 482 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 711 €
Revenus locatifs : +44 182 €
Charges déductibles : -103 711 €
Résultat foncier Année 1 : -59 529 €(Déficit de 59 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 451 €/an
Revenus locatifs : +44 182 €
Charges déductibles : -20 451 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38129.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 182 €103 725 €14 565 €-59 543 €21 400 €38 143 €38 143 €
245 066 €20 083 €14 182 €24 983 €--13 160 €
345 967 €19 687 €13 786 €26 281 €---
446 887 €19 276 €13 376 €27 610 €---
547 824 €18 852 €12 951 €28 972 €---
648 781 €18 412 €12 512 €30 369 €---
749 756 €17 957 €12 057 €31 799 €---
850 751 €17 486 €11 585 €33 266 €---
951 766 €16 998 €11 097 €34 769 €---
1052 802 €16 492 €10 592 €36 309 €---
1153 858 €15 969 €10 069 €37 888 €---
1254 935 €15 428 €9 527 €39 507 €---
1356 034 €14 867 €8 967 €41 167 €---
1457 154 €14 287 €8 386 €42 868 €---
1558 297 €13 685 €7 785 €44 612 €---
1659 463 €13 063 €7 163 €46 400 €---
1760 653 €12 419 €6 518 €48 234 €---
1861 866 €11 752 €5 851 €50 114 €---
1963 103 €11 061 €5 161 €52 042 €---
2064 365 €10 346 €4 445 €54 019 €---
2165 652 €9 605 €3 705 €56 047 €---
2266 965 €8 839 €2 938 €58 127 €---
2368 305 €8 045 €2 145 €60 260 €---
2469 671 €7 223 €1 323 €62 448 €---
2571 064 €6 372 €472 €64 692 €---
TOTAL1 415 169 €441 929 €211 160 €973 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 973 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 278 €-6 420 €+15 698 €
2+9 278 €0 €+9 278 €
3+9 278 €+3 936 €+5 342 €
4+9 278 €+8 283 €+995 €
5+9 278 €+8 692 €+586 €
6+9 278 €+9 111 €+167 €
7+9 278 €+9 540 €-262 €
8+9 278 €+9 980 €-702 €
9+9 278 €+10 431 €-1 153 €
10+9 278 €+10 893 €-1 615 €
11+9 278 €+11 367 €-2 089 €
12+9 278 €+11 852 €-2 574 €
13+9 278 €+12 350 €-3 072 €
14+9 278 €+12 860 €-3 582 €
15+9 278 €+13 384 €-4 106 €
16+9 278 €+13 920 €-4 642 €
17+9 278 €+14 470 €-5 192 €
18+9 278 €+15 034 €-5 756 €
19+9 278 €+15 613 €-6 335 €
20+9 278 €+16 206 €-6 928 €
21+9 278 €+16 814 €-7 536 €
22+9 278 €+17 438 €-8 160 €
23+9 278 €+18 078 €-8 800 €
24+9 278 €+18 734 €-9 456 €
25+9 278 €+19 408 €-10 130 €
Total+231 950 €+291 972 €+-60 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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