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Duplex à vendre

VilleFons (46)
Surface90m²
Coût Total162 070€
Loyer Annuel8 148€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, calme

Au coeur d'un village touristique à 10 mn de FIGEAC, appartement T4 duplex comprenant : un séjour, une cuisine avec accès cour, un wc et à l'étage : 3 chambres, une salle de bain avec wc. Chauffage individuel électrique (radiateurs) (9.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Fons
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.660066, 1.950893
Total : 162 070€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 44 350€
Valeur du bien : 153 350€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8148€/an
Fourchette totale : 529€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6352€ - 10453€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 725,66 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :155 309 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-46 309€ (-29.8%)
Marge achat-revente :-6 761€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 860,02€
Coût de l'assurance :14 181,12€
Taxe foncière : 814,83€/an
Soit par mois : 67,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 350 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (inclus pose et matériaux)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclus pose)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 250€ = 750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (inclus pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Fons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 148 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 366 €
Revenus locatifs : +8 148 €
Charges déductibles : -51 366 €
Résultat foncier Année 1 : -43 217 €(Déficit de 43 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 016 €/an
Revenus locatifs : +8 148 €
Charges déductibles : -7 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21817.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 148 €51 371 €5 639 €-43 223 €21 400 €21 823 €21 823 €
28 311 €6 874 €5 492 €1 438 €--20 385 €
38 478 €6 721 €5 339 €1 757 €--18 628 €
48 647 €6 563 €5 181 €2 084 €--16 544 €
58 820 €6 399 €5 017 €2 421 €--14 124 €
68 996 €6 230 €4 848 €2 767 €--11 357 €
79 176 €6 054 €4 672 €3 122 €--8 234 €
89 360 €5 872 €4 490 €3 488 €--4 747 €
99 547 €5 684 €4 302 €3 863 €--883 €
109 738 €5 489 €4 106 €4 249 €---
119 933 €5 286 €3 904 €4 646 €---
1210 131 €5 077 €3 695 €5 054 €---
1310 334 €4 860 €3 478 €5 474 €---
1410 541 €4 635 €3 253 €5 905 €---
1510 752 €4 403 €3 021 €6 349 €---
1610 967 €4 162 €2 780 €6 805 €---
1711 186 €3 912 €2 530 €7 274 €---
1811 410 €3 654 €2 272 €7 756 €---
1911 638 €3 386 €2 004 €8 252 €---
2011 871 €3 109 €1 726 €8 762 €---
2112 108 €2 821 €1 439 €9 287 €---
2212 350 €2 524 €1 142 €9 826 €---
2312 597 €2 215 €833 €10 382 €---
2412 849 €1 896 €514 €10 953 €---
2513 106 €1 566 €184 €11 540 €---
TOTAL260 993 €160 762 €81 860 €100 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €0 €+1 711 €
3+1 711 €0 €+1 711 €
4+1 711 €0 €+1 711 €
5+1 711 €0 €+1 711 €
6+1 711 €0 €+1 711 €
7+1 711 €0 €+1 711 €
8+1 711 €0 €+1 711 €
9+1 711 €0 €+1 711 €
10+1 711 €+1 010 €+701 €
11+1 711 €+1 394 €+317 €
12+1 711 €+1 516 €+195 €
13+1 711 €+1 642 €+69 €
14+1 711 €+1 772 €-61 €
15+1 711 €+1 905 €-194 €
16+1 711 €+2 041 €-330 €
17+1 711 €+2 182 €-471 €
18+1 711 €+2 327 €-616 €
19+1 711 €+2 476 €-765 €
20+1 711 €+2 629 €-918 €
21+1 711 €+2 786 €-1 075 €
22+1 711 €+2 948 €-1 237 €
23+1 711 €+3 114 €-1 403 €
24+1 711 €+3 286 €-1 575 €
25+1 711 €+3 462 €-1 751 €
Total+42 775 €+30 069 €+12 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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